Tudi pri nepremičninah akcije

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / torek, 8. maj 2012 / 06:00

Akcija, nizke cene - faktor za pameten nakup, odlično razmerje med kakovostjo in ceno, XXXL ponudba, XXXL popusti, inventurna razprodaja ... Bi lahko letake s takšno vsebino pričakovali tudi pri ponudbi nepremičnin?

Kranj - Nepremičninski trg je znova v blokadi. Razlogov je več, od strahu potencialnih kupcev, da bi izgubili službo, pa vse do prepričanja, da so cene previsoke in je treba le še malo počakati na njihov zlom. Strokovnjaki trdijo, da strmoglavljenja cen, razen v primeru bankrota države, ne bo. Cene nepremičnin so letos v primerjavi z letom 2011 že padle za več kot desetino, a pravega dogajanja na trgu ni.

»Razmere na nepremičninskem trgu so žalostne,« ugotavlja Tanja Cvetan iz podjetja Jur-Tan. A tudi v neživilskih trgovinah (pohištvo, obleka in obutev, avtomobili, …) pristojni tarnajo nad prometom in hkrati kupcem ponujajo najrazličnejše akcije, ugodnosti, pametne nakupe, XXXL popuste ali ponudbo, ki se ji ni mogoče upreti. Poznamo takšno ponudbo tudi pri ponudbi nepremičnin? »Z akcijskimi letaki nepremičnin ne prodajamo, saj je oglaševanje v naši panogi dosledno zakonsko urejeno,« odgovori Marjan Pičulin iz MP Projekta. »Poznamo. Prodajalci ponujajo popuste in dodatne popuste ali že opremljeno stanovanje in podobno. Takšnih ponudb bo vse več,« pa pravi Andreja Kern Egart iz nepremičninskega podjetja K3 Kern.

Nadaljuje, da je pri oglaševanju nepremičnin drugače kot pri ponudbi drugih proizvodov. »Kupci na že objavljene popuste vedno želijo še nižjo ceno, še več popusta, zastonj dodatno parkirno mesto, daljši rok odplačevanja in pri starejših nepremičninah še kak kos opreme več v stanovanju,« pojasni Andreja Kern Egart. Po njenem se danes prodajalci/investitorji za posebne ugodnosti ne odločajo, saj je ponudba novih stanovanj spet zamrla. »Trenutno so na voljo stanovanja v dvorcu Jelen in Alpo na Cesti Staneta Žagarja v Kranju, v Radovljici nastaja nov kompleks. To pa je vse,« pove agentka, ki ne ve, kdaj se bosta nadaljevali prodaja Gradbinčevih stanovanj in gradnja naselja Kozolec v Kranju.

Nezaupanje v prodajalce

Podobno pove tudi Pičulin: »Investitorji občasno poskušajo z akcijami, a prave ponudbe ta trenutek ni, s tem pa tudi uspešnih prodaj ni veliko. Pri starejših nepremičninah se za popust še lahko domenimo, pri novogradnjah pa večjih popustov ni.« Opaža, da je razlog za slabo prodajo novogradenj tudi nezaupanje kupcev v prodajalce: »Vsa ponudba je na svetovnem spletu. Kupci si izberejo več možnosti in se odločijo za oglede. A so prestrašeni, bojijo se, da jih bo prodajalec izigral. Nezaupanje sloni na propadlih gradbincih.«

Ti so svoje dolgove s podizvajalci kompenzirali s stanovanji, podjetja jih prodajajo, a po besedah nepremičninskega posrednika kupci ne verjamejo, da bo šla transakcija in vpis v zemljiško knjigo brez težav. Velikokrat neupravičeno, saj agenti s svojim premoženjem jamčijo (in so tudi zavarovani), da bo posel speljan korektno. »Zelo ugodne cene nepremičnin, teh pa je zelo zelo malo, tudi oglašujem kot zelo ugodne. Ponavadi pa takšno ceno ponudijo prodajalci, ki se jim mudi,« pove Tanja Cvetan iz Jur-Tana in nadaljuje: »Čeprav ocenjene vrednosti nepremičnin, ki jih je opravila Geodetska uprava RS, na trg ne vplivajo in so bile ob objavi velikokrat zgrešene, se danes kažejo za prave. V zadnjem letu so cene padle in se približale objavljenim.«

Nekatere akcije so učinkovite

Akcija za pospeševanje prodaje nepremičnin je tudi najem nepremičnine s kasnejšim odkupom. »Tovrstni dogovor je pri prodaji stanovanj pri projektu Alpo v Kranju dobro zaživel. Kupci oziroma najemniki plačajo aro, sklenejo dolgoročno najemno pogodbo, plačana najemnina se po nakupu všteje v kupnino,« pojasni Pičulin. Razlog za tovrstne posle je trenutna kreditna nesposobnost kupca.

K3 Kern ima v ponudbi tudi hiše, kjer je podjetje nastopalo kot investitor. »Nikoli nismo oglaševali akcijskih cen, res pa smo za en mesec ponudili dodatni petodstotni popust pri nepremičninah. Velikega odziva ni bilo,« pove Andreja Kern Egart: »Bolj živahno je bilo pred časom pri prodaji stanovanj v Tinkari, kjer smo mesec dni za isto ceno novim lastnikom ponudili opremljeno stanovanje s kuhinjo, omarami, sedežno garnituro, spalnico, … Prodali smo dve stanovanji, saj nekateri nimajo ne volje ne časa za iskanje opreme in mojstrov za sestavo pohištva in priklop aparatov.«

Nepremičninske agente smo vprašali še po primerih, za katere sami menijo, da so zares ugodna ponudba, kjer so lastniki močno spustili cene in se tako približali cenam, ki jih pričakujejo kupci. Ob tem vsi poudarjajo, da je ugodna ali prava cena le tista, ki jo kupec sprejme. »Vsakega prodajalca vprašam, ali je prišel k nam prodati ali želi le prodajati,« pove Tanja Cvetan. V ponudbi ima tako štirisobno stanovanje na Planini v Kranju, ki se je pred krizo prodajalo tudi po 150 tisoč evrov, za 115 tisočakov.

Cene približali kupcem

Še ugodnejšo ponudbo ima Jur-Tan pri 250 kvadratnih metrov veliki hiši v Hotemažah (z malo več zemljišča okoli nje) v tretji podaljšani gradbeni fazi - cena 155 tisoč evrov ali za približno 20 odstotkov manj kot ob začetku prodaje. »V ponudbi imamo hiše, ki so jim cene zelo padle. Ena takšnih je v Zvirčah pri Tržiču, kjer so prodajalci ceno s prvotnih 222 tisoč evrov spustili na 185 tisočakov (250 kvadratnih metrov na 560 kvadratnih metrih zemljišč, letnik 1985, obnovljena 2009),« pojasni agentka iz K3 Kern.

Cene hiš so v preteklih letih najprej stale, sedaj padajo, magična meja za hišo je po večini Gorenjske sedaj 200 tisoč evrov - večjo ceno prodajalci lahko postavijo v turističnih središčih, veliko manjšo zgolj v bolj odročnih vaških krajih, kjer ponavadi prave ponudbe za primerjavo cen ni. »Nekateri kupci še vedno menijo, da bodo cene padle ali se celo razpolovile. V to ne verjamem,« pravi Marjan Pičulin. MP Projekt ima v ponudbi hišo na Visokem, ki jo je družina gradila za lastno uporabo, vmes podedovala drugo, in je zato ostala nedokončana - v četrti gradbeni fazi. Z začetnih 270 tisoč evrov je cena padla na 170 tisoč evrov.

Andreja Kern Egart mrtvilo na trgu opiše s primerom: stanovanja v soseski Vodovodni stolp so se do lani prodajala za med, trisobno stanovanje za 92 tisoč evrov - danes je cena 80 tisoč evrov odlična cena. »Ponudbo imamo, nakupi pa so zastali,« pravi posrednica in pojasni: »Kdor navije ceno, ne bo nikoli prodal, kdor ponudi nepremičnino za pravo ceno, ki jo pozna le kupec, pa bo prodal. Kupci pa znova čakajo. Na padec cen. S prej povedanim primerom je jasno, da so cene v zadnjem letu padle že za več kot deset odstotkov. Po teh pa prodajalci ne želijo prodajati, razen tistih, ki jim je nepremičnina zgolj v breme ali pa so si uredili novo domovanje in morajo prodati prejšnje stanovanje ali hišo.«