Še vedno previsoke vrednosti

Kot so na Geodetski upravi RS napovedali že ob objavi vrednosti nepremičnin z množičnem vrednotenjem, po treh letih te vrednosti popravljajo glede na cene nepremičnin na trgu. To je pomembno zaradi prihajajočega nepremičninskega davka, vendar nepremičninski agenti ugotavljajo, da so cene padle bolj, kot so zaznali geodeti. Razlike so občutne.

Kranj – Vrednosti nepremičnin bodo na Geodetski upravi RS (GURS) popravili le na zaokroženih območjih, kjer so se cene v treh letih (do 1. januarja letos) spremenile za več kot deset odstotkov. Pri stanovanjih se bodo ocenjene vrednosti nepremičnin na Gorenjskem najbolj znižale v občini Bohinj za 16 in občini Bled za 14 odstotkov, za deset odstotkov pa občinah v Kranjska Gora, Jesenice, Žirovnica, Tržič, Kranj, Škofja Loka, Železniki, Žiri ter Medvode.

Pri hišah bodo ocene vrednosti znižali za 15 odstotkov v občini Kranjska Gora, za odstotek manj na Bledu, za desetino pa zgolj še v občini Žirovnica. Povsod drugod se ocenjene vrednosti hiš po treh letih ne bodo spremenile. Ocenjene vrednosti poslovnih prostorov se bodo znižale za skoraj tretjino, vrednost gozdov in kmetijskih zemljišč ostaja nespremenjena. Dušan Mitrovič, direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin, je pred dnevi za Odmeve povedal, da so razlog za največje razlike med tržnimi cenami in množičnim vrednotenjem morda nepravilni podatki, za to pa da morajo poskrbeti lastniki. Uredbo o indeksaciji vrednosti naj bi ta teden obravnavala vlada, nov izračun naj bi izvedli konec septembra. Popravljene vrednosti bodo objavljene na GURS-ovi spletni strani.

Višji padec cen

»Cene stanovanj so v treh letih padle za več kot dvajset odstotkov, nižje so tudi pri hišah,« pove Alenka Štepec iz nepremičninske agencije AJP. Meni, da je razlog za nezaznavo večjega padca v zajemu podatkov: »GURS je vrednosti nepremičnin spremljal od leta 2006 naprej, ko je bilo obdobje rasti in večjega števila transakcij. Po treh letih se je trg ustavil, cene so stagnirale in padle, statistika pa zaradi manjšega števila transakcij daje prednost prvim letom sprem­ljanja cen.«

»Množično vrednotenje nepremičnin pri nekaterih nepremičninah s tržno vrednostjo nima nič,« pove Andreja Kern Egart iz nepremičninskega podjetja K3 Kern in razloži: »Na Koroški Beli smo prodali hišo, ki je ocenjena na 239 tisoč evrov, za 155 tisoč evrov, na Primskovem v Kranju je tudi sto tisoč evrov razlike, vsi podatki pa točni. Vedno šele tržna vrednost pokaže pravo vrednost nepremičnine.«

Obe nepremičninski agentki ugotavljata, da (pre)visoke ocenjene vrednosti nepremičnin delajo težave pri odmeri davka na promet, saj Davčna uprava RS tolerira do 20-odstotno odstopanje cen. Če se prodajalci in kupci dogovorijo za nižjo ceno, to pa, kot smo prikazali, sploh ni težko, zahtevajo dokazila. Med drugim tudi cenitev, kar zahteva dodatne stroške in čas.

Zelo konkreten je tudi Borut Kordež iz nepremičninskega podjetja Makler Bled, ko pravi, da so cene povsem drugačne. Najprej nepremičnine v gorenjskih biserih razdeli v tri vrednostne razrede: na pol milijona ali dražje, med 200 in 500 tisoč evri in cenejše. »Najdražje nepremičnine na Bledu sploh ni več mogoče prodati, saj kupcev, ki bi bili pripravljeni odšteti do pol milijona evrov, kljub padcu cen ni več. Če smo hiše na Bledu leta 2009 še prodali za štiristo tisoč, jih danes prodamo za 250 tisoč evrov,« pove Kordež. Pri stanovanjih so cene pred dobrimi tremi leti presegale 2500 evrov za kvadratni meter, danes so na voljo od 1800 evrov naprej.

V Bohinju stanovanj ob jezeru praktično ni, nekaj let nazaj so jih prodajali po tri tisoč evrov za kvadratni meter, enako kot v Kranjski Gori, danes pa je cena padla na dva tisoč evrov. V Bohinjski Bistrici so cene z dva tisoč evrov realizirane prodaje padle na 1600 evrov za kvadratni meter. Vsi ti padci kažejo na vsaj 20-odstoten ali še višji realizirani(!) padec cen.

Davek spodbuda za trg

Koliko bo uvedba nepremičninskega davka spodbuda za bolj dejaven trg, saj bodo morda starejši iz večjih hiš le želeli v manjša stanovanja (že sedaj so stroški ogrevanja visoki, čez leto dni bodo morali plačati še previsok davek na nepremičnine), je še prekmalu ugibati. Alenka Štepec pravi, da tovrstnih prodaj še ni, je pa opazila mlade, ki imajo na voljo zem­ljo, vendar ne morejo zidati, da so se odločili za prodajo. »Morda bo trg oživel, ko bodo prišle prve položnice z odmerjenim davkom,« pove agentka. Razloži še, da danes tisti, ki imajo denar (ne kredit), kupujejo v soseski Planina jug ali pa dobro ohranjena, funkcionalna stanovanja na dobrih lokacijah in po realnih cenah; hiše, za katere lastniki želijo nad 220 tisoč evrov, ostajajo brez ogledov.

Nepremičninski trg, tako Andreja Kern Egart, letos ni več tako zaspan, kot je bil še lani: »Ugotavljamo, da imamo za tretjino več prometa kot lani, največ se proda stanovanj in hiš. In zanimivo, po dolgem času nam je uspelo prodati nepremičnino z vrednostjo nad 300 tisoč evrov, prej pa povpraševanja po dražjih nepremičninah sploh ni bilo.« V promet gredo tako danes le cenejše in luksuzne nepremičnine.

Realne cene spodbujajo prodajo

Ko smo pri luksuzu, se vrnimo na Bled. Kordež pravi, da so v preteklih letih cene vzdrževale banke, ki so financirale trg, danes pa je trg odvisen od debeline denarnice prebivalstva: »Danes smo v realnem svetu. Trg se oživ­lja, promet je, cene pa so povsem druge, čeprav se nekateri prodajalci težko sprijaznijo z realnostjo.« Po drugi strani bi lahko nepremičnine na dobrih lokacijah prodali petičnim kupcem, ki še zaidejo na Bled, vendar se te nepremičnine ne prodajajo. To z drugimi besedami pomeni, da trg funkcionira na zelo visokih ali nizkih cenah. Po luksuznih nepremičninah ob jezeru povprašujejo maloštevilni tujci, ki si, tako Kordež, svoj drugi ali tretji dom nato omislijo v kakem drugem turističnem biseru.

Strah pred davkom je v gorenjskem biseru že realnost, saj ima vsak lastnik že dveh nepremičnin odmerjen nepremičninski davek okoli dveh tisočakov letno. »Kdor prodaja za realno ceno, lahko tudi proda, vendar to zelo težko sprejemajo,« pove Borut Kordež. Primerjava cen z bližnjimi turističnimi kraji v Avstriji in Italiji pokaže, da so cene danes že podobne (razen pri stavbnih zemljiščih), pred časom pa so bile na Gorenjskem precej višje.

To nepremičninski agent Borut Kordež pospremi z besedami, da je bilo pred leti obdobje zbiranja, velikokrat tudi na kredit, sedaj je prišel čas razbremenjevanja, ko bo imel posameznik v lasti le toliko nepremičnin, kot jih dejansko potrebuje.