Promet znova raste

Kako je s cenami nepremičnin na Gorenjskem, ne morejo složno odgovoriti ne teoretiki ne praktiki, složno pa vsaj nepremičninarji pravijo, da je naložba v nepremičnino varna naložba. "Cene nepremičnin, vsaj če ne bo vojne ali hudih nemirov, ne bodo strmoglavile, kot so pri delnicah," pravi nepremičninski agent Damjan Podjed.

Geodetska uprava RS v Poročilu o povprečnih cenah nepremičnin za zadnje lansko četrtletje (poročilo še ni dokončno) ugotavlja, da so pri vseh nepremičninah lani zaznali trend padanja cen. Najmanj pri stanovanjskih hišah s pripadajočim zemljiščem (za odstotek), največ pri pisarniških prostorih (za 18 odstotkov), vendar pri slednjih tudi zaradi spremenjenega upoštevanja uporabnih in ne več tlorisnih površin. Cene nepremičnin so v zadnjem letu res padale, a so vseeno višje kot leto prej.

Ugotovitve geodetov se nanašajo na celotno Slovenijo, kjer so (realizirane) cene, ki jim jih je uspelo zabeležiti iz evidentiranih podatkov (lahko prihaja tudi do zamikov posredovanj teh podatkov), pri rabljenih stanovanjih povprečno skoraj enake: s 1.731 evrov za kvadratni meter (četrti kvartal 2009) so zrasle na 1.737 evrov za kvadratni meter (četrti kvartal 2010). Na Gorenjskem je povprečna cena s 1.670 evrov za kvadratni meter zrasla na 1.772 evrov za kvadratni meter. Povprečna prodajna vrednost hiš v Sloveniji je v enem letu padla s skoraj 132 tisoč na 122 tisoč evrov, na Gorenjskem z 231 tisoč na 195 tisoč (prodaja pa je zrasla za polovico).

Kot je zapisano zgoraj, se cene kvartalno gibljejo za nekaj odstotkov. Pogled v strukturo prodanih rabljenih stanovanj v Kranju od konca leta 2009 do konca leta 2010 pokaže, da je bilo najmanj stanovanj prodanih v prvih treh mesecih lanskega leta (38), največ v zadnjih treh mesecih (53). Cena konec prejšnjega leta za razliko od slovenskega povprečja ni v trendu padanja, ampak rasti: konec leta 2009 je bilo treba povprečno za kvadratni meter rabljenega stanovanja v Kranju odšteti 1.732 evrov, konec leta 2010 pa 1.842 evrov, res pa je bila vmes cena tudi 1.848 (najvišja) in 1.763 (najnižja) evrov. Cena ni bila odvisna od starosti stanovanj, drži pa, da so bile opravljene transakcije s 40, 50 in več leti starimi stanovanji. Razen v Kranju so cene stanovanj rasle še v Ljubljani, na Obali in v Celju.

»Po mrtvilu v začetku leta 2009 in hitrem naraščanju v drugi polovici istega leta je evidentirani promet stanovanjskih nepremičnin v letu 2010 iz četrtletja v četrtletje nihal, vendar ostajal na ravneh, ki potrjujejo oživitev slovenskega nepremičninskega trga,« pojasnjujejo geodeti. V zadnjem četrtletju se je število evidentiranih kupoprodaj stanovanj povečalo za devet odstotkov v primerjavi s tretjim četrtletjem in je bilo za 81 odstotkov večje kot v prvem četrtletju 2009, ko je bil zabeležen najmanjši promet (še vedno pa za 35 odstotkov manj kot konec leta 2007). Primerjava transakcij pri hišah v istem obdobju (začetek leta 2009 in konec leta 2010) pa kaže, da se je promet povečal kar za 330 odstotkov!

Transakcij je iz meseca v mesec več

Tako geodeti, ki operirajo zgolj s podatki, za katere tudi sami priznavajo, da so lahko nepopolni in do njih prihajajo z zamudo. Kakšno je stanje na nepremičninskem trgu v Kranju in na Gorenjskem, pa smo vprašali v tri nepremičninske agencije. »Nepremičninski trg se iz meseca v mesec nekoliko izboljšuje, tudi realiziranih transakcij je iz meseca v mesec več. Še zdaleč pa ni tako, kot je bilo pred krizo,« pojasnjuje Marjan Pičulin iz podjetja MP Projekt. »Jeseni je bilo zelo veliko povpraševanja, okoli praznikov se je umirilo, sedaj pa se kupci znova oglašajo. Tudi realizacije imamo,« pa pravi Damjan Podjed iz podjetja Nepremičnine. Pravi, da gredo največ v promet stanovanja, ki so dobro vzdrževana in stara do 20 let, starejša pa le, če so cene zelo nizke: »Povpraševanje je tudi po cenejših hišah, ki jih prodajalci ponujajo do 150 tisoč evrov.«

Pičulin opaža, da je danes največ posla z rabljenimi stanovanji, najmanj z zemljišči vseh vrst: »Morda tudi ni prave ponudbe, medtem ko je stanovanjska ponudba pestra. Za vsako, ki pride na novo na trg, imamo takoj veliko ogledov. Če ima še realno ceno, jo tudi prodamo dokaj hitro.« Tudi hiše z realnimi cenami so prodali, le večje hiše (tudi dvostanovanjske) zunaj urbanih središč ne gredo v promet – čeprav prodajalci spuščajo cene. »Promet je, pa čeprav ga je malo, saj je zanimanje za atraktivne nepremičnine na dobrih lokacijah in za primerno ceno vedno bilo in bo. Realizirane cene na Gorenjskem pa padajo, čeprav se tega v oglasih ne vidi,« pa meni Karmen Vidmar iz Media Nepremičnin. Razlog, da trg še ni pravi, je po njenem razširjena plačilna nedisciplina, kupci ne dobijo kreditov, so brez služb ali se za njih bojijo, saj je še vedno preveč delovnih mest za določen čas.

Poleg lokacije pomembna tudi cena

Najpomembnejši dejavnik za uspešno prodajo nepremičnine je še vedno lokacija, sledi ji dobra cena, pa tudi vzdrževanost nepremičnine. »Cena prihaja v ospredje, saj je tudi razkorak med ceno rabljenih in novih stanovanj precej višji kot pred krizo. To seveda pomeni, da se je stanje normaliziralo, cena pa je v obeh primerih padla,« pravi Damjan Podjed. Tudi Vidmarjeva meni, da v ospredje, poleg lokacije, prihaja cena nepremičnine, ki mora biti kvalitetno obnovljena ali novejša, stara od pet do deset let. »Novogradnje pa med kupci nimajo zaupanja zaradi investitorjev in izvedbe gradnje, pa tudi zaradi stečajev gradbenih podjetij in morebitnih posledičnih težav kupcev. Slednje sicer ni težava, saj zakon ščiti kupca, vendar mora biti tudi novogradnja zgrajena kvalitetno,« pravi nepremičninska agentka.

Je ponudba prava? »Je, stanovanj ne manjka, v zadnjih mesecih največkrat prodamo večja stanovanja. Zakaj? Mlade družine potrebujejo več prostora in se selijo,« pojasnjuje Marjan Pičulin. Po drugi strani investitorjev, ki bi kupovali manjša stanovanja in jih nato oddajali, ni več. »Morda ni dovolj nove ponudbe oziroma je premajhna, saj tudi prodajalci čakajo, da se trg prebudi in bodo lahko prodali nepremičnino po višji ceni. Danes prodajajo le tisti, ki morajo prodati zaradi nakupa nove nepremičnine. Ti tudi ne izgubijo nič, saj res ceneje prodajo, vendar tudi ceneje od oglaševanih cen kupijo novo nepremičnino,« pravi Vidmarjeva. Promet zavira tudi pomanjkanje investitorjev, ki so kupovali stanovanja za nadaljnjo oddajo, špekulativnih nakupov, ko so investitorji kupili, preuredili, obnovili in prodali stanovanje naprej, ni več.

Prodaja nepremičnine le z realno ceno

Zgoraj smo predstavili ugotovitve geodetov, da so cene nepremičnin (predvsem rabljenih stanovanj) na Gorenjskem zrasle. Sogovorniki imajo podobno mnenje, le Pičulin meni, da cene stagnirajo ali celo rahlo padajo: »Drži pa, da cene niso enake oglaševanim. Pred časom so bile skoraj enake, sedaj pa morajo velikokrat prodajalci ceno spustiti. Tudi za dvajset odstotkov, saj so kupci ozaveščeni.« Cene stanovanj bi lahko zaradi pomanjkanja novogradenj (ne v Kranju, kjer poleg neprodanih Gradbinčevih stanovanj na Planini Jug lahko v prihodnjem letu kupci pričakujejo še stanovanja v središču – na mestu nekdanjega hotela Jelen, - ter tudi na Planini Jug – na mestu nekdanje mlekarne, kjer je investitor že pridobil gradbeno dovoljenje) znova rasle. V Škofji Loki ni novogradenj, v Tržiču ni novogradenj, zato bi cene lahko že kmalu zelo poskočile.

Razlike v ceni nepremičnin so odvisne tudi od mikrolokacije, pa tudi od tega, kam je (na primer) stanovanje obrnjeno, število nadstropij, parkirna mesta, … Pred nepremičninsko in gospodarsko krizo so kupci razgrabili vse, saj je bila nepremičnina že čez nekaj mesecev vredna več kot ob nakupu. Po mnenju Podjeda so cene rabljenih stanovanj v zadnjem letu malenkostno zrasle: »Razlog je v zaključku psihološke krize, ko so kupci čakali na drastično znižanje cen, ki pa jih niso dočakali. Ugodno ponudbo so kupci že razgrabili.« Morda pri določenih vrstah nepremičnin ponudba šepa, saj v podjetju Nepremičnine za nekatere njihove stranke ne najdejo primerne nepremičnine – dvosobnega stanovanja v Kranju v vrednosti do 80 tisoč evrov. Še leto dni nazaj je bilo takšne ponudbe veliko. Kadar so cene nepremičnin visoke, jih nepremičninski agenti prodajajo tudi po leto in več, pa še vedno ni kupcev, kar ocenjujejo tudi za neresnost prodajalcev. Od začetka nepremičninske krize so cene padle od 15 do 20 odstotkov in tega bi se morali prodajalci zavedati, pravijo. »Nova stanovanja se sploh ne prodajajo, razen v primerih, kjer so jih prevzeli podizvajalci del in spustili cene vsaj za desetino,« o trgu novih stanovanj pravi Marjan Pičulin.

Složno: naložba v nepremičnino je dobra naložba

Čeprav danes ni več tako, pa naložba v nepremičnino ostaja varna. »Dobičkonosna pa ni,« pravi Pičulin. Delnice so v zadnjih dveh letih močno padle, takšnega padca pri nepremičninah zagotovo ne bo, vendar visokega donosa skozi najemnino tudi ni. Naložba v nepremičnino je varna in dobra naložba, saj cene ne morejo hitro pasti, pravi Vidmarjeva: »Cene so in bodo še rasle. Veliko gradbenih podjetij gre v stečaj, novih gradbenih dovoljenj skoraj ni, v dveh, treh letih bo novih stanovanj zmanjkalo. In potem? Cene bodo znova rasle, saj bo povpraševanje preseglo ponudbo.« »Nepremičnina je dobra in varna naložba, znova se pojavljajo tudi naložbeniki, saj je donos od najemnine višji kot vezana vloga na banki,« pa meni Podjed, ki ne verjame, da bi se lahko nepremičninski trg sesul tako kot delničarski, razen, če bomo priča izrednim razmeram, kot je na primer vojna.