Razumno po kredit

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / torek, 1. marec 2011 / 06:00

Skupni imenovalec transakcij z nepremičninami, pa tudi njihovega vzdrževanja, so visoki zneski denarja. Dovolj ga imajo le nekateri posamezniki, drugi morajo običajno po kredit v banko.

Če se je pred leti še našel kdo, ki ni potreboval posojila za nakup ali obnovo nepremičnine, je bilo to največkrat zaradi strme rasti tečajev delnic in posledičnega velikega (tudi nepričakovanega) zaslužka vlagateljev. Danes takšnih zaslužkarjev ni in kdor nima bogatega strica v Ameriki, mora na pot v banke. Ne le eno, ampak več, saj so lahko ponudbe bank zelo različne.

Kupec nepremičnine mora pred odhodom v banko poznati svoje realne zmožnosti in se osredotočiti na višino investicije kot celote ter kolikšen del posojila bo potreboval. Vrednosti nepremičnin so visoke, bistveno višje kot pred leti. Če je pred leti kupec privarčeval 20 tisoč evrov, mu je do trisobnega stanovanja v Kranju manjkalo le še 40 tisoč evrov. Imel je tretjino lastnih sredstev, poplačilo v desetih letih mu ni ogrožalo kvalitete življenja. Danes mora za takšno stanovanje ob privarčevanih 20 tisoč evrih najeti 80 tisoč evrov kredita. Razlika je bistvena!

Ali še enkrat višja anuiteta pri isti dobi odplačevanja ali pa se doba odplačevanja več kot podvoji (zaradi obresti). Danes banke odobrijo bistveno več kreditov na daljše dobe, tudi dvajset in več let, s tem pa je povezano tudi tveganje. Zato bančni strokovnjaki pravijo, naj kupci dobro razmislijo, ali je njihova zaposlitev zanesljiva, enako višina in stalnost prihodkov, tako ali tako pa ne politični ne gospodarski sistem na tako dolgi rok nista zanesljiva (dogajanj v nekaterih državah v preteklih dneh si ni znal predstavljati nihče).

Kaj je dobro vedeti, preden gremo v banko? Kadar je kupčev lastni vložek premajhen, lahko v zavarovanje ponudi dodatno nepremičnino, kar dodatno izboljša pogajalsko izhodišče za ceno kredita. Tega lahko zavaruje tudi za primer smrti, s čimer kreditojemalec obvaruje bližnje pred prenosom dolga nanje. Banke tako ali tako pričakujejo določeno zavarovanje za posojeni denar: poroštva, preko zavarovalnic, hipotek in kombinacije.

»Obrestna mera ni edini kriterij, na podlagi katerega se določa ugodnost nekega financiranja, čeprav še vedno bistveni,« pojasnjujejo strokovnjaki. Obrestna mera je lahko sprejemljiva ali fiksna in ne nujno vezana zgolj na evro. Fiksna obrestna mera zagotavlja nespremenjeno anuiteto skozi celotno obdobje financiranja, vendar so tovrstni krediti praviloma dražji od kreditov s spremenljivo obrestno mero. Če se kupec odloči za vezavo na tujo valuto, sprejme dodatno tveganje, ki ga prinesejo tečajne razlike med tujo in domačo valuto. Pomemben kriterij je tudi višina stroškov odobritve, morebitni stroški vodenja kreditnega računa in druge zahteve bank (sprejetje nove storitve, dodatna zavarovanja, …).

Povejmo še, da je pametno pridobiti več ponudb bank, tako kot pri vsakem nakupu, vendar je primerjanje ponudb nekoliko težje zaradi prej omenjenih kriterijev. Obrestna mera je pomembna, vendar kaka desetinka ugodnejša na eni banki ne pomeni takoj najboljše ponudbe. Veliko lažje in boljše se sicer pogajajo stranke bank z boljšo boniteto (bolje situirani, izobraženi, redno zaposleni) in višjim vložkom lastnih sredstvev ali dobro ponujenim hipotekarnim zavarovanjem. Tisti, ki tega nimajo, največkrat žal le prosijo za kredit in so veseli vsakega pozitivnega odgovora, po obrestih ne sprašujejo.