Padec cen se še ni zaključil

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / nedelja, 31. avgust 2008 / 06:00

Cene nepremičnin na Gorenjskem padajo. To je danes dejstvo, razlogov pa ne gre iskati v večji ponudbi, pač pa v zaostrenih kreditnih pogojih in slabšem življenjskem standardu.

»Nekateri prodajalci cene svojih nepremičnin še vedno zadržujejo na ravni iz prejšnjega leta, saj menijo, da jih bodo vseeno lahko prodali, vendar drži – cene nepremičnin na Gorenjskem padajo,« pravi Thomas Krelj iz nepremičninskega podjetja Fesst. Razlogov za preobrat je več: od padca plačilne sposobnosti kupcev in posledično manjše kreditne sposobnosti; napoveduje se večja ponudba novih stanovanj, zato številni čakajo na objavo cen, starejšim pa naj bi cene padle še bolj; povečali so se življenjski stroški, zato potencialni kupci manj privarčujejo.

»Glavni razlog pa so bile precenjene nepremičnine, ki so bile posledica velikega števila investicij in ogromnih donosov na borzi. Na ta način se je na trg nepremičnin zlivalo veliko gotovine, povpraševanje je bilo večje, …, sedaj se je stanje obrnilo. Vlagatelji na borzi izgubljajo, gotovine na trgu praktično ni,« pojasnjuje Krelj in dodaja, da ni več špekulantov, ki so, na primer, kupili starejše stanovanje, ga obnovili in dražje prodali. Zaslužili so že zgolj s časom, saj je cena v zadnjih letih rasla iz meseca v mesec zaradi premajhne ponudbe. Takšnih špekulantov danes ni več, saj cene padajo in lahko nepremičnine izgubijo vrednost.

Na Škofjeloškem cene ne padajo

V nasprotju s preostalo Gorenjsko pa cene v škofjeloški regiji, predvsem v Škofji Loki ne padajo. »Upada cen ne zaznavamo, drži pa, da drugače od prejšnjih let ne rastejo več,« na vprašanje o upadanju cen odgovarja Ivan Fajfar iz agencije Loka nepremičnine. Razlog je preprost, v Škofji Loki ni niti velikega povpraševanja po nepremičninah, na drugi strani pa tudi prave ponudbe ni. Novih stanovanj že nekaj časa ni na spregled (trenutno jih gradijo v Virmašah), na voljo je le nekaj novih družinskih hiš, ki pa zaradi visokih cen ostajajo neprodane. Le pri prometu z zemljišči Fajfar opaža, da cena nekoliko narašča, vendar ne tako kot v prejšnjih letih: »Kmalu naj bi se sprostila nova zemljišča, kar končno pomeni večjo ponudbo, več gradenj, z novo ponudbo pa bodo padle tudi cene.«

»V Kranjski Gori cene zanesljivo padajo za več deset odstotkov, v nekoliko manjši meri pa tudi na Jesenicah in okolici, drugod pa so se ustalile,« pojasnjuje Olivera Kostič iz podjetja Nepremičnine Smuk. Tako naj bi po izkušnjah podjetja Smuk zemljišča v Kranjski Gori padle za neverjetnih 42 odstotkov, na Jesenicah pa so pred pol leta dvosobno stanovanje s 53 kvadratnimi metri površine prodali za osemdeset tisoč evrov, pred dnevi za sedemdeset tisoč evrov. »Danes kupci težje najamejo kredit, skoraj vsi kupujejo s hipotekarnim kreditom. Po drugi strani prodajalci še vedno vztrajajo pri visokih cenah, čeprav nepremičnine ne prodajo,« pojasnjuje Kostičeva, ki prodajalcem po več mesecih prodaje svetuje znižanje cen. Nekateri nepremičninsko posrednico upoštevajo, drugi vztrajajo in upajo na boljše čase.

Predrago tudi za tujce

Zanimivo je, da na Gorenjskem padajo praktično vse cene nepremičnin, razen na najboljših lokacijah v turističnih biserih. Pa tudi tam večjega povpraševanja tujcev, ki so v preteklih letih zaznamovali nepremičninski trg na Bledu, Kranjski Gori in v Bohinju, ni več. »Raven cen je previsoka. Cene manjših stanovanj so v Bad Kleinkirchheimu nižje kot v Kranjski Gori, zato se pri nas ne prodajajo, za tujce niso zanimive,« pojasnjuje Thomas Krelj. Te cene lahko padejo do 30 odstotkov, kar na primer v Kranju (ki je po cenah nepremičnin takoj za gorenjskimi turističnimi središči) ni mogoče, saj bi cene padle pod mejo sprejemljivih stroškov gradnje.

V Kranjski Gori in na Bledu so pretiravali s cenami, zato te cene lahko padejo, vendar ne na najboljših lokacijah. »Tudi v centru Ljubljane so cene visoke pa vendar ne bodo padle, saj je meščanskih stanovanj malo, premožnih pa še vedno dovolj,« pojasnjuje Krelj in nadaljuje: »Enako bo v Kranjski Gori za nepremičnine, s katerih se lahko peš podaš na smučišče, in na Bledu ob jezeru ali v neposredni bližini.« V Bohinju naj bi bilo drugače, saj so le določene nepremičnine precenjene, sicer pa je turizem v polnem razmahu in bodo cene še rasle. Krelj potrdi, da je Bohinj trenutno ena boljših nepremičninskih naložb.

In tujci? »Tujci na cene nepremičnin ne vplivajo več. Ob našem obisku na nepremičninskem sejmu v Londonu so nam dejali, da naše nepremičnine previsoko vrednotimo, zato pa so se usmerili v Romunijo in Bolgarijo,« pojasnjuje Krelj. Na Zgornjem Gorenjskem gredo nepremičnine različno v promet, med njimi večinoma ni več tujcev. »Še največje povpraševanje trenutno velja po starejših hišah, ki jih je mogoče obnoviti, žal pa je takšne ponudbe premalo. Maloštevilni tujci bi tako radi kupili hišo v Mojstrani ali na Dovjem, v Kranjski Gori, Bohinju in na Bledu,« pravi Olivera Kostič.

Na Škofjeloškem tujci niti v preteklih letih niso pokazali veliko navdušenja za nakup nepremičnin. Je zato več povpraševanja »tujcev« iz Ljubljane? »Ne, vzrok pa je slaba prometna povezava, čeprav so pred leti kar veliko spraševali po naši ponudbi tudi kupci iz prestolnice,« pravi Ivan Fajfar. Škofja Loka je v enakem primežu ponudbe in povpraševanja, kot je bila v preteklih letih. Če se v Kranju zaradi novogradenj pozna znižanje cen starejših nepremičnin, v Škofji Loki ni tako. Cene so bile že do sedaj nizke, zato tudi težje padajo, marsikje se prodajalec in kupec sama dogovorita, zato cene niso rasle kot drugod.

Cene starejših in novih stanovanj preblizu

»Na Jesenicah je treba za novo stanovanje odšteti 1500 evrov za kvadratni meter, vendar jih ne ponujamo v našem podjetju,« o trenutni ceni pravi Olivera Kostič. Takšna cena je morda primerna, zato pa preseneča cena starejših stanovanj – od 1200 do 1400 evrov za kvadratni meter. Vsekakor pa je cena novogradnje močno odvisna od kvalitete gradnje. »Kupci nikakor niso pripravljeni plačati enake cene za starejše stanovanje kot za novogradnjo, zato je nerazumljivo vztrajanje prodajalcev pri visokih cenah,« pojasnjujejo v nepremičninah Smuk. Komunalno neopremljena zemljišča na Jesenicah so od 90 do 120 evrov za kvadratni meter, opremljena pa še nekoliko dražja.

V Škofji Loki je treba za 55 kvadratnih metrov veliko stanovanje odšteti med sto in sto deset tisoč evrov. »To pomeni, da se cene gibljejo okoli dva tisoč evrov za kvadratni meter, kar je toliko, kot naj bi v Kranju odšteli za novogradnje. Zato trg miruje, tako prodaje kot nakupov je malo,« pojasnjuje Fajfar. Komunalno opremljena zemljišča prodajalci vrednotijo po 220 do 230 evrov na kvadratni meter, komunalno neopremljena zazidljiva zemljišča pa so od 110 do 120 evrov. Cene v dolinah padajo, v Gorenji vasi velja cena po 80 evrov za kvadratni meter, v Žireh in Železnikih pa po največ 50 evrov za kvadratni meter zemljišča, velikokrat še manj.

»V Kranjski Gori je bilo treba odšteti po tisoč evrov za kvadratni meter zemljišča, cena pa je v zadnjih mesecih zelo padla. Koliko, je težko oceniti, saj prometa ni, kar pomeni, da je cena previsoka ali pa je zemljišče slabo,« pojasnjuje Thomas Krelj. Oglaševalne cene tako ali tako niso merilo za vrednost zemljišča, kljub temu pa so nekatere cene odločno previsoke. Na Bledu v bližini jezera ponujajo zemljišče po 380 evrov za kvadratni meter, nekoliko dlje po 300 in pri Ribnem po 225 evrov za kvadratni meter. V Srednji vasi v Bohinju prodajajo zemljišče na strmi parceli po 230 evrov za kvadratni meter. V Kranju dobrih zemljišč praktično ni več, vendar bo kmalu sprejet nov prostorski plan in bo ponudba ogromna (za več kot petsto individualnih gradenj), s tem pa naj bi padla tudi cena. Še primerjava s sosednjim Celovcem. Kvadratni meter komunalno opremljenega zemljišča na ravni legi in kvadratnih oblik bo kupca stal od osemdeset do sto evrov.