Cene stanovanj so se umirile ali celo padajo

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: Gorenjska / ponedeljek, 26. maj 2008 / 06:00

V nepremičninskih agencijah opažajo, da se je promet s stanovanji, manj pa z zemljišči in stanovanjskimi hišami, skoraj popolnoma umiril. V zadnjih mesecih po stanovanjih povpraševanja ni, zato cene stagnirajo, ponekod so celo padle.

Povsod zaenkrat še ni tako. »V Radovljici, Tržiču in na Bledu prave ponudbe, predvsem novogradenj sploh ni, zato cene stagnirajo in so zato tudi previsoke. Medtem pa je v Kranju v zadnjih mesecih drugače. V delu je veliko novogradenj, še več jih napovedujejo, zato kupci čakajo. Proda se le tisto, kar prodajalci morajo prodati, in še to za kakih 10 odstotkov ceneje kot pred pol leta,« pravi Thomas Krelj iz nepremičninskega podjetja Fesst. Zaradi slabega prometa je tudi težko oceniti pravo vrednost stanovanj, dodaja, vendar hkrati meni, da bodo cene starejših stanovanj zagotovo padle še za 10 do 20 odstotkov, medtem ko cene novih v Kranju ne bodo smele preseči 2.000, morda celo 1.800 evrov za kvadratni meter.

»Prodaja se je ustavila,« razloge za padanje cen vidi tudi Ana Klopčič iz podjetja Svet nepremičnine in nadaljuje: »Seveda ne za vse, ampak le za tista stanovanja, ki želijo prodajati po oglaševalni ceni. Kdor mora hitro prodati, ceno spusti za pet do maksimalno osem odstotkov glede na oglaševalno ceno. Je to veliko? Seveda, v preteklosti se je spustilo do 100 tisoč tolarjev, po uvedbi evra pa do 1.000 evrov za kvadratni meter, več ne.« Zanimivo je, da ne gredo v prodajo niti manjša stanovanja, čeprav imajo v ponudbi tudi 62 kvadratnih metrov veliko stanovanje za 90 tisoč evrov, garsonjere pa bi lahko prodali zgolj za dobrih 2.000 evrov za kvadratni meter. »Kupci si želijo v novogradnje, ki se v zadnjem času na veliko oglašujejo, hkrati pa lahko ti kupci čakajo na dokončanje gradnje. Sicer pa cene novogradenj zvečine še niso znane, zato bo morda takrat drugače,« meni sogovornica.

Štirikratna razlika v ceni

Tudi na Gorenjskem pa poznamo bolj privlačne, izjemne lokacije, kot, na primer, na Bledu in v Kranjski Gori, kjer morajo kupci za kvadratni meter stanovanja odšteti tudi po 5.000 evrov in več. Najcenejša stanovanja so na Jesenicah in v Tržiču (mesto) – približno 1.200 evrov za kvadratni meter, že okolica pa je lahko primerljiva tudi s Kranjem. Nižje cene stanovanj in na splošno slab promet nepremičnin (tako kot promet z vrednostnimi papirji na Ljubljanski borzi) je tudi posledica slabšega življenjskega standarda Gorenjcev, ki zaslužijo (skoraj) enako kot pred letom, življenjske potrebščine, kot je na primer ogrevanje, pa so skokovito zrasli. Za nizek promet s stanovanji na nepremičninskem trgu so krivi tudi dražja posojila, banke so pri odobritvah strožje kot kdajkoli prej v zgodovini Slovenije. Krelj pravi tudi, da povečanje referenčne obrestne mere za en sam odstotek pomeni za deset odstotkov manjše posojilo.

Klopčičeva dodaja, da so banke pri kreditih zaostrile pogoje. To je po hipotekarni krizi v ZDA povsem razumljivo, zato pa je tekanje od Poncija do Pilata za zbiranje dokumentov za marsikaterega kupca velika nočna mora. Kadar stanovanje na primer še ni vpisano v zemljiško knjigo, zna nastati zelo velik problem. Tako velik, da ga banka noče ali ne želi preskočiti. Takšnega problema pri novogradnjah ni, zato marsikateri kupec čaka in si predstavlja, da bo takrat lažje pridobil posojilo. »Celo tisti, ki prej o denarju in tem, kdaj bo plača, niso razmišljali, sedaj ne vedo, ali bi šli v nakup nepremičnine. Odločitev je treba zares dobro premisliti, saj je to največkrat največji finančni zalogaj v življenju, velikokrat celo edinstven,« meni Ana Klopčič, ki ve, da kupci velikokrat najamejo posojilo v vrednosti kar 90 odstotkov vrednosti nepremičnine, v nakup pa se vključijo tudi starši, stari starši.

Starejše hiše cenejše, a energetsko neučinkovite

Pri hišah je situacija nekoliko drugačna. Tiste, ki izhajajo še iz Jugoslavije, še posebej do prve polovice 80-tih let prejšnjega stoletja, so grajene po zastarelih sistemih, s slabimi materiali, slabe so razporeditve prostorov, velikokrat so tudi prevelike. »V takšnih primerih glavnino vrednosti hiše predstavlja zemljišče oziroma lokacija, hkrati pa je takšnih hiš kar veliko na trgu, zato za starejše hiše s cenami nad 200.000 evri ni zanimanja,« razloži Thomas Krelj. Drugače je z novimi hišami, v zadnjih letih se gradi predvsem dvojčke z okoli 120 do 160 kvadratnih metrov stanovanjske površine, ki so grajeni do tretje podaljšane gradbene faze in imajo vsaj 250, 300 kvadratnih metrov vrta. Cena, ki jo oglašujejo prodajalci, se giblje med 170 in 300 tisoč evri.

Ana Klopčič meni, da smo Slovenci previdni kupci: imamo določeno vsoto evrov in za njo želimo kupiti stanovanje ali hišo. »Vsak kupec ima tudi določene želje, kot na primer, da je dnevna soba obrnjena na južno stran, da je na določeni lokaciji (naselju), da ima stanovanje balkon, … V kolikor pristanejo, da jim ponudimo tudi kaj drugega, si velikokrat sežejo v roke s prodajalcem, saj je najpomembnejša cena.« Poleg Kranja, središča regije, si Gorenjci najraje uredijo dom v Radovljici, Lescah in na Bledu, zelo aktualna sta tudi Šenčur in Cerklje s cenami od 120 do 150 evrov za kvadratni meter komunalno opremljenega zemljišča. Novejše hiše se prodajajo od 250 do 300 tisočakov, razen na Bledu in v Kranjski Gori, kjer so cene še (veliko) višje.

Pričakovanja po višjem padcu cen

Ali bodo cene stanovanj padle še občutneje? Pred leti je direktor republiškega Stanovanjskega sklada napovedal, da se bodo cene stanovanj v največjih središčih umirile in tudi padle. Mnogi so se tej izjavi smejali, še več jih je zmajevalo z glavo. V zadnjih mesecih njegove besede postajajo realnost. Pred kratkim je ljubljanski župan napovedal, da bo cena kvadratnega metra stanovanj v prestolnici padla pod 2.000 evrov. Če se bo to zares zgodilo, bodo posledično dodatno padle cene tudi na Gorenjskem, predvsem v mestih, ki so od Ljubljane oddaljene manj kot 40 kilometrov.

»Jankovičeve napovedi se lahko v primeru Ljubljane uresničijo, vendar ne na celotnem območju. Center prestolnice bo še vedno ostal center in z njim visoke cene nepremičnin, saj se v glavno mesto steka veliko ljudi, nekateri imajo tudi veliko denarja. Povsem drugače pa bo na obrobju, predvsem ko bodo pozidali Stanežiče in zgradili še druga, podobna naselja,« pove Krelj. Meni, da bodo investitorji (v Kranju), ki že gradijo, še vedno nastavili ceno na 2.000 ali celo nekaj več evrov za kvadratni meter, čeprav bo v naslednjih dveh letih za novogradnjo povsem realna cena okoli 1.800 evrov. Ana Klopčič nam je predstavila nekaj cen iz njihove ponudbe, za katere v zadnjih tednih ni nobenega povpraševanja, kljub temu da je po njenem mnenju zelo ugodna ponudba: v okolici Kranja, v Rakovici, ponujajo trisobno stanovanje za 118 tisoč evrov, na Planini skoraj enako veliko za 140 tisoč evrov, štirisobno stanovanje na Zlatem Polju pa za 210 tisoč evrov.

»Prodaja je po vsej Sloveniji skoraj povsem zastala, saj veliko potencialnih kupcev čaka na novogradnje. Menim, da bi nove lahko prodajali po cenah, kot smo mi pred letom prodajali stanovanja v Kranju. To pomeni, da bi pri stanovanjih, ki so velika okoli 60 kvadratnih metrov ali nekoliko več cena lahko znašala največ 1.750 evrov na kvadratni meter,« meni Klopčičeva iz Sveta nepremičnin. Krelj opozarja, da bo marsikateri investitor, ki je delal račune pred letom dni glede na takratno stanje na trgu in bo prodajal letos in prihodnje leto, ostal brez dobička. »Stampeda kupcev vsekakor ni več, kar se pozna tudi pri projektu Sotočje, kjer so v ceno stanovanjskih površin vključili tudi lože in shrambe ter jih s tem močno podražili. Trisobno stanovanje, ki ga ponujajo po 180 tisoč in več evrov ne bo našlo kupca, saj so trenutne cene za tako veliko stanovanje okoli 140 tisoč evrov. Tudi ta znesek kupci danes, ob zaostrenih pogojih pri pridobivanju posojil, težje dobijo,« pojasnjuje Thomas Krelj. Drugače je v turističnih predelih Zgornje Gorenjske, kamor prihajajo kupci iz vse Slovenije in tujine in velja podobna ugotovitev, kot za center Ljubljane: malo prostora za majhno število investicij in majhno število nepremičnin, za katere pa se še vedno najde nekaj (veliko) bogatih kupcev.