Novosti na področju gradbene zakonodaje

Konec leta 2008 je bil sprejet Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov - okrajšano ZGO-1B, ki prinaša na področje gradbeništva veliko novosti. ZGO 1B je že v veljavi, uporabljati pa ga bomo začeli po 15. aprilu 2008.

Novela za različne vrste objektov predvideva dve vrsti gradbenih dovoljenj

Pred spremembo tega zakona smo morali za manj zahtevne in zahtevne objekte pridobiti gradbeno dovoljenje. Za enostavne objekte pa je zadostovala lokacijska informacija in že smo lahko gradili, seveda ob upoštevanju pravilnika o vrstah objektov.

Za take pomožne objekte, ki se bodo poslej imenovali »nezahtevni objekti«, bo sedaj potrebno pridobiti zelo poenostavljen projekt in zaprositi pri upravnem organu za gradbeno dovoljenje. Postopek naj bi spominjal na nekdanjo »priglasitev del«, le da naj bi po novem tako odločbo izdala upravna enota na podlagi vloge, na kateri naj bi bili prikazani lega in tloris objekta na zemljišču ter značilni prerezi. Vlogi bo potrebno priložiti tudi dokazilo o pravici graditi ter morebitna soglasja soglasodajalcev. Upravni organ naj bi tako gradbeno dovoljenje izdal v 15 dneh, strank v postopku za tak objekt ne bo. Veljavnost take odločbe za gradnjo nezahtevnega objekta bo trajala eno leto, ne bo je možno podaljšati ali spremeniti, medtem ko bo gradbeno dovoljenje za manj zahtevne in zahtevne objekte veljalo dve leti z možnostjo enkratnega podaljšanja za še enkrat toliko. Prav je, da se je zakonodajalec odločil, da bo poslej gradnja nezahtevnih objektov, kot so bili doslej nadstreški, lope, zimski vrtovi in podobno, evidentirana in nadzorovana, saj je od leta 2003, ko je bil pravilnik sprejet, skoraj ob vsakem legalno zgrajenem objektu nenadoma zrasla množica »pomožnih objektov«, ki večinoma niso pripomogli k dvigu ravni grajenega prostora. Kakšni objekti bodo natančno sodili med posamezne vrste objektov, pa bo uredil podzakonski akt (uredba).

Po ZGO 1B lokacijska informacija ni več obvezna

Novela ZGO 1B odpravlja kar nekaj pojmov. Če smo se doslej dodobra navadili na lokacijsko informacijo, iz katere smo lahko razbrali, kaj in če sploh lahko gradimo, bomo ta termin sedaj počasi lahko pozabili. Lokacijske informacije ni več potrebno uporabiti ali zahtevati v nobenem postopku. Investitor ali projektant se bo poslej s pogoji za izdelavo projektne dokumentacije seznanil na podlagi vpogleda v prostorski akt ali pa prostovoljno iz lokacijske informacije. Samo upamo lahko, da bodo občine v čim krajšem času pridobile nove prostorske akte, na podlagi katerih bomo lahko resnično opredelili vse parametre možne gradnje. Stari prostorski akti so namreč največkrat zastareli in skoraj neuporabni.

Novela odpravlja nadomestno gradnjo

Novela ZGO 1B ne prideva več nadomestne gradnje, vendar v praksi to ne pomeni, da ne bo več možno starega objekta nadomestiti z novim. Po novem bo potrebno v takem primeru zaprositi za rušenje starega objekta in novogradnjo novega. Morda bo nastopila zadrega v tistih območjih, kjer so s prostorsko izvedbenim aktom dovoljene samo nadomestne gradnje in bo do sprejema novega prostorskega akta nemogoče zgraditi novo hišo na mestu prej rušenega objekta.

Rekonstrukcija objekta in sprememba rabe

Natančno je opredeljen tudi pojem rekonstrukcija objekta, ki bo dovoljena samo pri nebistvenih spremembah stavb v zvezi v velikostjo do največ 10 odstotkov prvotne velikosti objekta. To pomeni, da bo pri večjih odstopanjih že šlo za novogradnjo objekta. Odpravljen je pojem sprememba rabe, le-tega pokriva sprememba namembnosti, za katero poslej v nekaterih primerih ni potrebno gradbeno dovoljenje.

Investicijsko vzdrževalna dela se lahko pričnejo brez gradbenega dovoljenja

Investitor lahko začne z vzdrževalnimi deli ali investicijsko vzdrževalnimi deli na objektu brez pridobitve gradbenega dovoljenja. Novela zakona pa predvideva novost, ki bo omogočila občinam, da bodo lahko izboljšale zunanjo podobo svojega kraja. Nič kolikokrat smo že slišali, da je na zunanjo podobo propadajočega objekta skoraj nemogoče vplivati, zlasti če je ta objekt v zasebni lasti. Novela zakona pa omogoča, da se bo poslej podoba zanemarjenih ali slabo vzdrževanih objektov lahko spremenila na bolje. Občina bo za objekte, ki bodo nevzdrževani in propadajočega zunanjega videza, pa čeprav ne bodo pomenili neposredne nevarnosti za varnost in zdravje, sprejela odlok ter naložila lastniku take nepremičnine obvezno izvedbo vzdrževalnih del, rekonstrukcije ali celo odstranitve objekta. Če le-ta tega ne bo storil v določenem roku, bo opravljena izvršba, če pa bo občina založila lastna sredstva, bo lahko ta dela opravila sama in na nepremičnini vpisala hipoteko v višini stroška izvedbe vzdrževalnih del.

Pomembna vloga odgovornega vodje projekta

Ali se vsak investitor v fazi izdelave projekta zaveda vloge odgovornega vodje projekta? Odgovorni vodja projekta vodi in koordinira vse faze projekta in odgovarja, da so vsi deli projekta med seboj usklajeni. Po novem lahko nastopa kot odgovorni vodja projekta samo projektant tiste stroke, ki pri nameravani gradnji glede na namen objekta prevladuje. V praksi naj bi to pripomoglo k dvigu kvalitete grajenega prostora, saj bo kot odgovorni vodja projekta za stanovanjsko hišo lahko nastopal samo pooblaščeni arhitekt in ne na primer kdorkoli iz gradbene stroke. Prav tako pa bo pri objektih, kjer prevladuje tehnologija, nastopal kot odgovorni vodja projekta tehnolog ustrezne stroke.

Območje za določitev strank v postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja

Zelo pomemben pojem doslej je bilo »vplivno območje«, ki pa ga je večinoma projektant določil popolnoma subjektivno po ne vnaprej določenih merilih. Novela ta pojem odpravlja in ga nadomešča z območjem za določitev strank. To območje bo izračunano po vnaprej znani formuli in prikazano kot območje okoli objekta. Stranke v postopku bodo torej lastniki nepremičnin in imetniki služnostne ali stavbne pravice na nepremičninah, na katerih bo potekala gradnja in na katere bo segalo območje za določitev strank.

Za projektne pogoje in soglasja poslej ne bo potrebno več plačevati

Razveseljivo je, da poslej stroški izdelave projektnih pogojev in soglasij ne bodo bremenili več investitorja, saj jih bodo soglasodajalci morali izdati brez zahtevka plačila. V tem primeru lahko zagotovo potrdimo, da bo ta člen ZGO 1B resnično razbremenil graditelje.

Občina bo lahko udeležena v vsakem postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja za manj zahteven in zahteven objekt

V zakonu je na novo natanko predpisano, kaj je potrebno priložiti vlogi za pridobitev gradbenega dovoljenja. Po prejemu vloge za gradbeno dovoljenje mora upravni organ nemudoma obvestiti občino, na območju katere se nahaja nameravana gradnja, in ta lahko v osmih dneh prijavi svojo udeležbo v postopku. Torej bo pred vsakim gradbenim dovoljenjem graditelj lahko imel opravka tudi z občino, saj bo ta lahko poslej v vsakem postopku udeležena. Predstavljamo si, da bo to možnost, da bo občina kot nepristranska varovala interese lokalne skupnosti in ne izrabljala tega instrumenta kot nagajanje pri posameznikih pri pridobivanju gradbenega dovoljenja.

Projekt za izvedbo poslej na vsakem gradbišču

Doslej je bila za vsako gradbišče obvezna postavitev gradbiščne table s poglavitnimi podatki o gradnji objekta in udeležencih te gradnje. Poslej pa bo moral investitor na gradbišču ves čas gradnje zagotoviti na vpogled izvod gradbenega dovoljenja ter tisti del projekta za izvedbo, ki je potreben glede na potek gradnje. To pomeni, da je tudi za manjše objekte, kot so enostanovanjske hiše, projekt za izvedbo obvezna sestavina projektne dokumentacije.

Kako do uporabnega dovoljenja tudi za stanovanjsko hišo

Po končani gradnji je bilo že sedaj potrebno pridobiti uporabno dovoljenje za vse objekte (razen enostavne in nezahtevne). Vendar je za pridobitev uporabnega dovoljenja za stanovanjsko hišo zadoščala samo izjava projektanta, da je objekt skladen z izdanim gradbenim dovoljenjem. Poslej pa bo potrebno tudi za manjšo stanovanjsko hišo predložiti projekt izvedenih del. Upravni organ bo lahko presodil, ali na podlagi vloge in priložene dokumentacije lahko sam opravi tehnični pregled, ali pa bo moral zanj sklicati izvedensko tehnično komisijo. V praksi to pomeni, da bo za vsak manj zahteven in zahteven objekt upravnemu organu potrebno predložiti dokazila in projekt izvedenih del, potem pa se bo sam odločil, ali bo za tehnični pregled potrebna komisija izvedencev ali ne.

Zakaj je pametno graditi skladno z gradbenim dovoljenjem

Večjo skladnost zgrajenih objektov z izdanimi gradbenimi dovoljenji bo prav gotovo zagotovila zakonska določba, s katero mora dokazilo o zanesljivosti objekta podpisati tudi odgovorni vodja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Zakon mu nalaga, da je dolžan nadzorovati vsak svoj projekt in tekom gradnje slediti, ali se gradnja izvaja skladno s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja. Če ugotovi pri tem neskladje, je dolžan o tem obvestiti investitorja in svoje ugotovitve vpisati v gradbeni dnevnik. Ta določba bo pomembno pripomogla, da se bodo investitorji držali gradbenega dovoljenja in bodo že v fazi izdelave projekta PGD (za pridobitev gradbenega dovoljenja) bolje in natančneje razmislili, kaj želijo.

Kako dolgo mora investitor hraniti projektno dokumentacijo

Projektno dokumentacijo za objekt je potrebno skrbno shraniti in čuvati, saj zakon nalaga dolžnost hrambe projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekta izvedenih del (PID) vse dokler objekt stoji. Novela ZGO 1B prinaša veliko novosti in večjih ali manjših sprememb. V procesu gradnje bodo imeli poslej večjo odgovornost prav vsi udeleženci v gradnji, med njim še posebej investitor, projektanti in izvajalci. Zato je še kako modro, da se investitor pred začetkom vsake investicije seznani in pouči o vseh ovirah, na katere lahko naleti pred, med in po gradnji nekega objekta. Pomembno je, da v vseh fazah postopa tako, da bo lahko projekt speljal po svoji zamisli, vendar pa vedno v zakonskih okvirih. To se mu bo še posebej obrestovalo ob dokončanju objekta, ko pridobitev uporabnega dovoljenja naenkrat ne bo postala največja težava. Investitor naj vedno prevzame le svoj del odgovornosti in po zakonskih določilih poišče ustrezne strokovnjake ter nato od njih dosledno zahteva njihov del odgovornosti, tako pri projektiranju, kot kasneje pri gradnji objekta.