Novih ni, rabljena se dražijo

Pomanjkanje stanovanjskih novogradenj že vpliva na rast cen rabljenih stanovanj tudi na Gorenjskem. V Kranju gredo za med majhna stanovanja, na zgornjem Gorenjskem pa trisobna in večja stanovanja.

Kranj – Cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji že nekaj časa vztrajno rastejo, samo v drugem letošnjem četrtletju so se po podatkih državnega statističnega urada dvignile za 4,7 odstotka v primerjavi s prvim četrtletjem, cene vseh nepremičnin skupaj pa so bile v drugem četrtletju za 11,4 odstotka višje od povprečja v letu 2015. Posebej skokovita je rast cen novih stanovanj in stanovanjskih hiš, in sicer v povprečju za 9,4 odstotka v primerjavi s prejšnjim četrtletjem, so izračunali državni statistiki. Glavni razlog za naglo rast cen novih stanovanjskih nepremičnin je predvsem v njihovem pomanjkanju, saj so jih od maja do avgusta v vsej državi prodali le 77, kar je najmanj v zadnjih desetih letih. Povsem drugače je na trgu rabljenih stanovanj, saj je njihova prodaja v Sloveniji že dlje časa visoka. Podobne razmere pa vladajo tudi na Gorenjskem, so pojasnili naši sogovorniki.

Cene dviga pomanjkanje novogradenj

»V Kranju z okolico so razmere na nepremičninskem trgu povsem identične Ljubljani in ostalim delom države – močno primanjkuje novogradenj, kar ima za posledico višanje cen rabljenih stanovanjskih nepremičnin. Še večji problem pa vidim v tem, da novogradenj tudi ni na vidiku. V Kranju je edini tak projekt Vile Brdo, kjer pa so cene za približno dvajset odstotkov višje od cen preteklih novogradenj, a jih ljudje kupujejo, ker drugih novogradenj tako ni,« pravi Thomas Krelj, direktor kranjskega nepremičninskega podjetja Fesst. »Pereča tema so tudi zemljišča, saj jih v Kranju in okolici ni predvidenih za gradnjo večstanovanjskih stavb. Tu so le Kozolci ob Qlandii, kar pa je zdaj v lasti slabe banke, problematično pa je tudi število načrtovanih stanovanj v soseski. 390 novih stanovanj je namreč za Kranj odločno preveč. Edina rešitev bi bila fazna gradnja, saj za prodajo takega števila novih stanovanj po vzdržni ceni potrebuješ od pet do deset let,« razmišlja. Primanjkuje tudi novogradenj stanovanjskih hiš. »V zadnjem času kupci iščejo predvsem manjše hiše z manjšo kvadraturo, ki so energetsko varčne in na majhnih parcelah.«

Pomanjkanje novih stanovanj ob še vedno ugodnih stanovanjskih kreditih povzroča povečano povpraševanje po rabljenih, kar dviguje tudi njihove cene, je razložil Krelj. V Kranju trenutno ni na voljo enosobnih stanovanj in garsonjer, saj se prodajo takoj, ko se pojavijo v ponudbi, njihove cene pa zato letijo v nebo in že dosegajo raven izpred nastopa krize v 2008. Kvadratni meter stane že nad 1800 evrov, za obnovljeno garsonjero tudi do 2000 evrov. Lepo se prodajajo tudi večja rabljena stanovanja, vendar zanje ni tako velikega povpraševanja kot za majhna stanovanja, zato njihove cene rastejo precej bolj zlagoma,« ugotavlja Krelj.

Trg rabljenih stanovanjskih hiš je manj živahen. »Večina hiš, ki so naprodaj, je bilo zgrajenih v 70. in 80. letih prejšnjega stoletja, zato kupci take hiše ocenjujejo na minimalno vrednost zgradbe, saj obnova take hiše po sodobnih standardih zahteva ogromno denarja. Cene rabljenih hiš tako v glavnem določata lokacija in parcela, v dobro pa se šteje tudi komunalna opremljenost parcele in že plačan komunalni prispevek,« je še razložil Krelj.

Povpraševanje veliko, ponudba majhna

»Na zgornjem Gorenjskem ni ponudbe ne novih ne rabljenih stanovanj. Tako se dogaja, da ko se pojavi neko dobro stanovanje, se zanj takoj zanima tudi veliko kupcev. Prodajalci se zato o ceni sploh ne pogajajo, niti jim ni treba, dogaja se celo, da se končna prodajna cena stanovanja ob več ponudnikih celo zviša. Zgornja Gorenjska dviga cen, kot je v Ljubljani, za zdaj še ne občuti, zagotovo pa bodo cene v prihodnosti zrasle, saj je povpraševanje kar veliko, ponudba pa izredno majhna. Cena se bo tako sčasoma postavila na raven, kakršna je bila pred desetimi, dvanajstimi leti,« razloži Borut Kordež, direktor nepremičninske agencije Makler Bled.

Na zgornjem Gorenjskem je povpraševanje za tri- in večsobna stanovanja večje kot za manjša. »Taka stanovanja so trenutno boljša rešitev kot nakup hiše, saj mladi danes ne iščejo več vrtov, ker imajo premalo časa. Tudi sicer je mlada generacija drugačna od svojih staršev, ob nakupu nepremičnine jih najbolj zanimajo letni stroški vzdrževanja stavbe, kakšne so izolacijske kvalitete stavbe ... Bolj preračunljivi so torej, kar se tiče prihodnosti,« opisuje Kordež, ki je prepričan, da bi ta trenutek na zgornjem Gorenjskem zlahka prodali več deset večjih stanovanj, če bi bila na razpolago. »Še vedno je lažje prodati lepo obnovljena stanovanja, saj je precej mladih družin, ki si lahko privoščijo nakup takoj vseljivega stanovanja.« Kot primer je navedel Bled, kjer tržijo kompleks skoraj devetdesetih oskrbovanih in navadnih stanovanj, ki bodo, kot kaže, »prodana, še preden bo narejena prva plošča«.

Zgornja Gorenjska je precej vpeta tudi v turizem, kar se pozna tudi na trgu nepremičnin, še poudarja Kordež. »Zaradi živahnega turizma precej ljudi investira v nepremičnine z namenom kratkoročnega oddajanja turistom. Ravno zato se mi zdi, da je na trgu tudi zmanjkalo dobrih stanovanj. Dobro se prodajo tudi rabljene hiše za 200 do 250 tisoč evrov, ki jih predelajo v turistične objekte.«

Podobno stanje tudi v Škofji Loki

Cene rabljenih stanovanj zaradi odsotnosti večjih stanovanjskih novogradenj, ki jih ni bilo že vsaj petnajst let, večje kupne moči in sorazmerno ugodnih posojil rastejo tudi v Škofji Loki, ugotavlja Janez Jelenc, direktor Loka nepremičnin: »Nekaj novogradenj so sicer izvedli posamezniki, vendar so cene za kupce nezanimive.« Dodaten problem je, ker je slaba tudi ponudba rabljenih stanovanj, dodaja. »Kupci sicer najbolj iščejo manjša stanovanja, od garsonjer do dvosobnih, pri večjih pa že nihajo med nakupom stanovanja in manjše hiše na manjših parcelah, ki stanejo okoli 200 do 220 tisoč evrov.«

Na trgu stanovanjskih hiš se zdaj množičneje pojavljajo dvostanovanjske hiše, zgrajene v 70. in 80. letih prejšnjega stoletja, ki pa za kupce zahtevajo precejšnja vlaganja, če prejšnji lastniki niso vanje sproti vlagali, ugotavlja Jelenc. V Poljanski in Selški dolini je ponudba rabljenih stanovanj še bistveno manjša kot v Škofji Loki, tam so na prodaj predvsem starejše hiše, kmetije in vikendi, je še dodal.