Manjša kupna moč niža cene

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / torek, 5. februar 2013 / 06:00

Številne družine si želijo novega stanovanja, vendar niso kreditno sposobne. Kdor denar ima, čaka na dodaten padec cen. Vsi pa so veliko bolj previdni, si ogledajo več stanovanj, pretehtajo ceno, se o njej še pogovorijo, zanima jih možnost parkiranja in podobno. Predvsem pa si vzamejo čas.

Množično vrednotenje nepremičnin, ki so ga opravili pri Geodetski upravi RS, je zadnji mesec znova zelo aktualno. Ali so cene nepremičnin prave, premajhne ali prevelike? »Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so dokaj realne. Geodeti so jih začeli oblikovati od leta 2006, ko so cene rasle, in tako je bilo do leta 2008. Kasneje je število transakcij upadlo, zato je bilo težje tudi določiti pravo vrednost,« pravi Alenka Štepec iz nepremičninskega podjetja AJP. Če so cene stanovanj po njenem dokaj realne (odstopajo navzdol za približno desetino), pa so v primerih hiš in zemljišč lahko povsem zgrešene. Gurs naj bi napovedal, da bodo posplošeno vrednost nepremičnin kmalu korigirali.

»Vse manj so posplošene vrednosti nepremičnin, ki jih je izračunal Gurs, pravilne, večinoma so zgrešena kar cela območja. Razlike so najmanjše pri stanovanjih, pri hišah so cene občutno previsoke, pri zemljiščih pa povsem nerealne,« pravi Andreja Kern Egart iz nepremičninskega podjetja K3 Kern in razloži dodatno težavo: »Posledično imajo prodajalci veliko težav pri odmeri davka, ki v primerjavi s posplošenimi vrednostmi tolerira le dvajsetodstotna odstopanja v ceni. Če nam uspe prodati za nižjo ceno, kot je zapisana v evidencah, mora prodajalec resničnost cene dokazovati s cenitvijo.« S tem pa nastajajo dodatni stroški, morda celo višji, kot je plačilo (dva odstotka) davka.

Da so ocenjene vrednosti nepremičnin po GURS-u večinoma previsoke, glede na trenutne tržne razmere meni tudi Marjan Pičulin iz nepremičninskega podjetja MP-projekt: »Kupci se pri nakupu ne orientirajo po navedenih ocenah vrednosti nepremičnin, medtem ko se prodajalci v večini primerov zelo orientirajo po teh ocenah. Tako je s prodajalci težko uskladiti mnenja o trenutni tržni vrednosti njihovih nepremičnin, v nekaterih primerih so odstopanja precej visoka.«

Več prometa šele ob koncu krize
»Da bi nepremičninski trg bolj zaživel, bi morali izplavati iz splošne gospodarske krize,« pravi Pičulin in razloži: »Na nepremičninskem področju so nujni ukrepi na področju bančništva, ki bi zagotovili ugodne kreditne pogoje, zgoditi bi se moral padec cen rabljenih nepremičnin za do 25 odstotkov in novogradenj od 15 do 20 odstotkov, potreba po bistveno večjem številu najemniških stanovanj in s tem znižanje najemnin za slabša, neprimerna stanovanja.« Dodaja, da bi morala biti bistveno boljša podpora državnih institucij – sodni postopki so predolgi, prav tako zemljiškoknjižni in upravni postopki (kot je izdaja gradbenih dovoljenj, uporabnih dovoljenj, raznih potrdil, ki so potrebna za prodajo). »Potrebno bi bilo poenostaviti mnoge predpise v zvezi s pridobitvijo gradbenega dovoljenja in prodajo nepremičnin. Tudi davčni postopki so predolgi. Omenjene spremembe so nujno potrebne za oživitev trga,« našteva nepremičninski posrednik.

Kljub temu da naj bi v zadnjih mesecih znova vladalo mrtvilo na nepremičninskem trgu, Andreja Kern Egart pravi, da transakcije so: »Običajno se prodaja po nižjih cenah, kot so oglaševane. Po realnih cenah? Te ni pri nepremičninah, saj je vsaka vredna le toliko, kot je nekdo pripravljen za nepremičnino odšteti. Če nekdo oglašuje previsoko ceno za nepremičnino, se lahko zgodi, da odziva sploh ne bo.«

Kupci so vse bolj previdni, ponudbo dobro pregledajo in se odločijo za oglede več stanovanj, hiš ali zemljišč, nato preverijo kreditno sposobnost, se še pogajajo s prodajalcem in šele nato odločijo. Tudi tako, pravi Kern Egartova, da so prepričani v morebitno ponovno prodajo nepremičnine, če bi jo morali prodati. »Danes lahko prodamo le nepremičnine z ugodno ceno,« pravi Alenka Štepec in pojasni: »Pozna se padec kupne moči prebivalstva, veliko potencialnih kupcev ne izpolnjuje pogojev za pridobitev bančnega kredita in tudi politična nestabilnost v državi.«

Tako je nekoliko več povpraševanja, še vedno pa manj kot v enakem obdobju lani, po manjših stanovanjih (garsonjere, enosobna stanovanja) in po tri- ali štirisobnih stanovanjih, kjer družina združi moči in skupaj zberejo sredstva za nakup stanovanja. Po drugi strani se je zaradi prej naštetega (zaradi zaposlitev za določen čas potencialni kupci ne pridobijo kredita) bolj razmahnil najemniški trg, ki pa ga nepremičninski agenti ne uspejo spremljati v zadovoljivi meri, saj se najemodajalci in najemojemalci največkrat dogovorijo sami. Brez posrednikov in velikokrat tudi brez prijave Davčnemu uradu.

Prava cena je prodajna cena
»Na območju Kranja in okolice, kjer smo najbolj dejavni, ocenjujemo, da se v tem trenutku najbolje prodajajo stanovanja, še vedno je pomembna lokacija, starost in stanje nepremičnine, na koncu pa je več ali manj vse odvisno tudi od cene,« pravi Marijan Pičulin, Andreja Kern Egart pa, da je veliko zanimanja za dvo- ali trisobna stanovanja do 80 oziroma 90 tisoč evrov, za nekoliko starejše hiše, ki so potrebne obnove, za 150 tisoč evrov ali energetsko učinkovite hiše dvojček s ceno do 200 tisoč evrov. Vprašanje za milijon evrov je, kaj bi lahko zbudilo trg. Sogovorniki povedo tudi anekdote, da je tudi pet potencialnih kupcev za lepo stanovanje na pravi lokaciji in primerno ceno – vendar nihče ni kreditno sposoben.

»Kupcev s privarčevanim denarjem ni več veliko, zato se zatakne na banki, tisti, ki ga imajo, pa čakajo, da bodo cene še padle. O potencialnem padcu cen sprašujejo vsi, odgovora pa ne pozna nihče,« pove Andreja Kern Egart. Večje povpraševanje trend cen običajno obrne navzgor. To pa se bo pri nas zgodilo šele, ko bo splošno gospodarsko-socialno okolje bolj optimistično. Kot je bilo pred leti, ko so se kupci odločili in podpisali pogodbo v tednu ali dveh, danes pa od prvega ogleda do nakupa povprečno mineta dva meseca. Tudi Marjan Pičulin meni, da se kupci odločajo dlje, saj iščejo sorazmerno ugodno ceno, te pa počasi, a konstantno padajo.