Cene padajo in bodo še

"Ponudbe stanovanj na slabem glasu si nihče niti ogledati ne želi," pravi Marjan Pičulin. Prodajajo se le nepremičnine, ki so grajene kvalitetno, na dobri lokaciji in po ustrezni ceni. Andreja Kern Egart dodaja, da je pomembna tudi razporeditev stanovanja (brez velikih teras, primerno velike sobe in podobno) in primerno vzdrževanje.

Po ugotovitvah Geodetske uprave RS v polletnem Poročilu o slovenskem trgu nepremičnin so letošnje prvo polletje znova zaznamovali padec gospodarske rasti, stopnjevanje kreditnega krča, varčevalni ukrepi vlade, padec domače potrošnje in tudi kriza v gradbeništvu ter s tem povezan propad velikih gradbincev. Pa vendar večjih premikov na slovenskem nepremičninskem trgu naj ne bi bilo, dejavnost trga se ohranja na visoki ravni.

»Tržne cene stanovanjskih nepremičnin počasi drsijo navzdol, promet z njimi pa se je, ob sicer še vedno dolgih časih prodaje, le malo zmanjšal. To velja predvsem za stanovanja na sekundarnem trgu (rabljena stanovanja), medtem ko se na primarnem trgu (nove nepremičnine) prodajajo bistveno slabše. Zaloge prvič vseljivih stanovanj in hiš, ki so se nakopičile v letih 2008 in 2009, se počasi zmanjšujejo, vendar je še vedno razmeroma veliko število stanovanj, ki so pod hipotekami bank in so ujeta v stečajnih masah propadlih investitorjev,« so v poročilo zapisali geodeti.

»Cene padajo, promet z nepremičninami pa morda ostaja na nivoju lanskega leta, čeprav sem prepričana, da ga je manj,« pravi Andreja Kern Egart iz nepremičninskega podjetja K3 Kern, njen kolega Marjan Pičulin iz MP projekta pravi podobno: »Promet ostaja in je stalen, vendar bi rekel, da ga je manj. Kupci so vse bolj preračunljivi, dlje časa porabijo za oglede, odločitve so bolj premišljene. Cene padajo pri vseh nepremičninah, čeprav je to težko primerjati, saj bi lahko primerjali le enako nepremičnino na isti lokaciji, iste starosti in istega vzdrževanja.«

Andreja Kern Egart še pove, da so cene stanovanj v Kranju zagotovo za desetino nižje kot lani, padajo tudi cene hiš in poslovnih prostorov, kjer pa je, znova, primerjava zelo težka, saj lani prometa s poslovnimi prostori skoraj ni bilo. »Zanimivo je, da se spreminja tudi čas transakcij. Prej sta bili glavni nakupni obdobji pomlad in jesen, letos pa smo poleti imeli največ prometa. Tudi zaradi verižnih prodaj, ko lastniki prodajo hišo in nato kupijo novo stanovanje,« pravi posrednica. Kljub temu je veliko mesecev še vedno v popolnem mrtvilu, poslovanje njihovega podjetja zato dandanes bolj sloni na sodnih cenitvah nepremičnin.

Varna naložba
Ocene sprememb cen nepremičnin, ki temeljijo na primerjavi povprečnih razmerij med prodajno ceno in ocenjeno vrednostjo prodanih nepremičnin, kažejo, da so na ravni države cene nepremičnin, z izjemo gozdnih zemljišč, v prvem polletju letošnjega leta realno padle. Na ravni države v zadnjih treh letih vse vrste nepremičnin izkazujejo vsaj šibak trend padanja cen.

Indeksi polletnih povprečnih cen pokažejo, da relativno najpočasneje padajo cene stanovanj, medtem ko je trend padanja cen hiš precej izrazitejši. Cene na Gorenjskem so letos nižje kot lani, a višje kot ob začetku krize. Zanimivo je, da je število prodanih stanovanj letos, z izjemo lanskega prvega polletja, najvišje vse od nastopa nepremičninske krize.

»Danes se prodajajo le še manjša in večja stanovanja, po dvosobnih, ki so bila včasih najbolj iskana, pa povpraševanja ni,« pove Pičulin. Razlog je v tem, da so se znova pojavili investitorji, ki imajo denar v banki ali v vrednostnih papirjih in se odločijo za bolj varno investicijo v nepremičnino. Po drugi strani večja stanovanja kupujejo mlade družine, ki pridobijo novega člana in ne morejo več čakati na padec cen.

Oba sogovornika se strinjata, da investicije v stanovanja z morebitnim najemom kredita in poznejšim oddajanjem stanovanj (ali hiš) niso racionalna odločitev. »Naložba je varna, vendar je doba povrnitve investicije predolga. Razumem pa posameznike, ki imajo v bankah večje vsote denarja, za katerega se zaradi domačih razmer bojijo, in raje kupijo garsonjero ali dve,« pove Marjan Pičulin. »Res je, znova se pojavljajo investitorji v manjša stanovanja, saj si želijo varno naložbo. Opažamo celo več, da želijo posel skleniti do prihodnje pomladi. Kaj se bo zgodilo takrat, zakaj je ta časovna meja tako pomembna, pa ne vem,« doda Andreja Kern Egart.

Starejša da, novi ne
Presenetljivo je, kljub zaostrovanju gospodarskih in socialnih razmer v državi in nadaljnjemu zmanjševanju obsega bančnih stanovanjskih kreditov, v prvem polletju letošnjega leta na trgu rabljenih nepremičnin še vedno prisotno razmeroma veliko povpraševanje po stanovanjih. Temu primeren je bil tudi realizirani promet, ki je bil le nekoliko pod ravnjo, ki je bila dosežena po oživitvi nepremičninskega trga.

Nasprotno je bilo na trgu novih stanovanj zaznati padec plačilno sposobnega povpraševanja, ki se je pokazal tudi z zmanjšanjem prometa s prvič vseljivimi stanovanji in hišami. Število evidentiranih prodaj stanovanj je bilo v prvem polletju letos v primerjavi z drugim polletjem 2009 za tri odstotke manjše, hiš pa za devet odstotkov večje. V primerjavi s kriznim prvim polletjem 2009 je bilo število prodaj stanovanj za skoraj 70 odstotkov večje, medtem ko je bilo število prodaj hiš večje kar 2,5-krat.

»Prodaja novih stanovanj ne predstavlja veliko nepremičninskega prometa, saj tudi ponudbe ni veliko,« povesta oba nepremičninska posrednika. Andreja Kern Egart dodaja, da je za prodajo Male Jerebike (Gradbinec GIP) pomembna le cena: »Cene morajo spustiti. Trisobno novo stanovanje s parkirnim mestom za okoli 130 tisoč evrov v Kranju bi lahko dokaj hitro prodali.« »Vsi čakajo na prvo dražbo in padec cen, druge ponudbe, razen nekaj stanovanj na Primskovem, pa ni,« pove Pičulin in dodaja, da so gorenjski kupci postali previdni in bo več zanimanja za projekt Jelen, ko bo dokončan, morda nekateri čakajo (v Kranju) na nove projekte, kot so Kozolci.

Vse več novih stanovanj se je začelo pojavljati na javnih dražbah ali v drugih oblikah javne prodaje, ki pa zaenkrat niso bile uspešne. Za nakup nedokončanih stavb, kjer bi bilo za dokončanje stanovanj ali hiš potrebno vložiti dodatna sredstva, pa ni bilo interesa. Tudi večjega povpraševanja po dokončanih stanovanjih, po očitno še vedno previsokih izklicnih cenah, ni bilo.

Živ trg na Jesenicah
Med večjimi mesti so cene stanovanj nad slovenskim povprečjem poleg Ljubljane in Kopra samo še v Kranju. V prvem polletju letos so se cene rabljenih stanovanj gibale okoli 1.750 evrov na kvadratni meter in so bile 4,5 odstotka nižje kot v istem obdobju lani. »Evidentirali smo 125 kupoprodaj, kar je enako kot v predhodnem polletju, vendar več kot 10 odstotkov manj kot v enakem obdobju lani. V Kranju je naprodaj še okoli 130 prvič vseljivih stanovanj, njihova povprečna ponudbena cena pa znaša blizu 2.300 evrov za kvadratni meter,« pojasnjujejo na Geodetski upravi RS.

Na Gorenjskem je že dalj časa med najbolj dejavnimi stanovanjski trg na Jesenicah. V prvi polovici leta je bilo evidentiranih 49 kupoprodaj stanovanj po povprečni ceni 1.300 evrov za kvadratni meter. Med gorenjskimi mesti je na Jesenicah poleg Kranja na voljo največ prvič vseljivih stanovanj, njihova prodaja pa tudi tu poteka počasneje kot prodaja rabljenih stanovanj. Trenutno se ponuja okoli štirideset novih stanovanj po povprečni ceni 1.800 evrov za kvadratni meter.

Več kot trideset tržnih kupoprodaj stanovanj je bilo prodanih v prvem polletju v Škofji Loki, povprečna cena rabljenega stanovanja je znašala blizu 1.800 evrov za kvadratni meter, v Radovljici (17 transakcij) po 1.750 evrov za kvadratni meter, v Kranjski Gori (pet prodaj rabljenih stanovanj) je povprečna cena 2.750 evrov za kvadratni meter, kar je še vedno primerljivo z letoviškimi kraji na Obali. Povprečna cena na Bledu znaša 2.300 evrov za kvadratni meter (šest evidentiranih kupoprodaj).