Z novim kodeksom do preglednejšega poslovanja

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / sreda, 9. november 2011 / 06:00

"Kodeks je cehovski dogovor, s katerim se podpisniki zavezujemo, da bomo spoštovali določena pravila na področju prometa z nepremičninami," pravi nepremičninski posrednik Thomas Krelj iz podjetja Fesst.

Kranj - Podpisnik kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju kodeks), ki nadomešča starega iz leta 1996, je lahko vsak nepremičninski posrednik oziroma podjetje, vendar se za to do danes ni odločilo veliko posrednikov oziroma podjetij. Pogoj za pridobitev kodeksa je članstvo v Gospodarski zbornici Slovenije oziroma Zbornici za poslovanje z nepremičninami. Zakaj posredniki potrebujejo kodeks, kaj imajo od tega njihove stranke?

»Kdor ni podpisnik kodeksa, tudi ni podvržen nadzoru in morebitnim sankcijam. Vsakdo lahko trdi, da spoštuje in sprejema kodeks, z drugimi besedami posluje v skladu z dogovorom med agencijami in zakoni, vendar jih pri delu nihče ne nadzoruje,« smisel pristopa k sprejemu kodeksa utemeljuje Thomas Krelj iz Fessta. Podpis kodeksa oziroma članstvo v nepremičninski zbornici prinašata tudi dodatne stroške, kar je lahko eden od razlogov, da se v času gospodarske krize za celovit pristop k preglednejšemu poslovanju pri prometu z nepremičninami zaenkrat niso odločili vsi posredniki. Lahko pa so tudi drugje.

Vsako podjetje, ki se je odločilo za spoštovanje kodeksa, je prejelo posebno potrdilo, ki ga bodo morali vsako leto obnavljati. Potreba po novem kodeksu poslovanja z nepremičninami je nastala kot posledica spremenjenih pogojev delovanja nepremičninskih družb ter v tem obdobju sprejete zakonodaje na področju nepremičninskega posredovanja. Ta sicer regulira precejšen del pogojev poslovanja nepremičninskih družb, vendar ne more v celoti določiti vseh odnosov v dejavnosti, tako med samimi družbami kot tudi med družbami in uporabniki storitev. Kodeks je nastajal dobro leto in je strokovno pripravljena podlaga za dvig ravni storitev nepremičninskega posredovanja, kar se bo pokazalo v povečanju zaupanja javnosti v integriteto, poštenost in strokovnost tako družb za nepremičninsko posredovanje kot tudi nepremičninskih posrednikov.

Novi Kodeks določa temeljna načela delovanja, ki zajemajo vestnost, poštenost, strokovnost, izobraževanje, nujnost spremljanja zakonskih in drugih predpisov ter spremljanje dogajanja na nepremičninskem trgu. Poleg tega podrobno obravnava odnos nepremičninske družbe do strank, odnose med nepremičninskimi družbami, pogoje poslovanja, pravico do plačila in predloge za mirno reševanje sporov. Najvažnejši del kodeksa je vezan na odnose do strank, ki jih sicer že določa zakonodaja, vendar jih kodeks nadgrajuje tako, da so stranke nepremičninskih družb postavljene v središče njihovega delovanja. Pomemben del kodeksa je tudi ureditev razmerij med nepremičninskimi družbami in spoštovanje dobrih poslovnih običajev, preprečevanje nelojalne konkurence in dejanj, s katerimi se diskreditira druge poslovne subjekte zaradi zagotovitve konkurenčne prednosti.

Konkretno kodeks ureja odnose med nepremičninskimi družbami in do njihovih strank. »V preteklosti je bilo veliko polemik, kdaj nepremičninska družba pridobi pravico do provizije. Posredovanje naj bi bilo le spravljanje v stik prodajalca in kupca, mi pa smo v kodeksu postavili minimalni standard storitev za našo stranko. Med njimi je varovanje interesa strank, oglaševanje in drugo,« pojasnjuje Krelj. Kodeks ureja tudi razmerja med nepremičninskimi podjetji, kar v dobrih časih, ko je bilo dovolj dela za vse, nikogar niti ni zanimalo, čeprav se anomalije pojavljajo že več let. Tudi inšpekcijske službe so povedale, da bodo šele na podlagi kodeksa lahko uspešno sankcionirale kršitve, saj je zakon na tem področju dvoumen. Po zakonu je, na primer, prevzemanje strank pri posredovanju nepremičnin dovoljeno oziroma ni dorečeno, po kodeksu prevzemanje ni dovoljeno.

Na Gorenjskem je podpisnikov kodeksa med agencijami veliko (zagotovo pa ne vsi), veliko manj interesa je na območju prestolnice, kjer si očitno mnogi še vedno želijo ribariti v kalnem. »Lahko trdim, da smo podpisniki kodeksa bolj zaupanja vredni posredniki, saj ostalih pri delovanju, čeprav je vse po črki zakona, ne nadzoruje nihče,« o smiselnosti podpisa kodeksa pojasni Thomas Krelj.

Konkretno iz kodeksa: nepremičninski posrednik mora pri opravljanju storitev oziroma pri posredovanju ravnati s profesionalno skrbnostjo dobrega strokovnjaka; posrednik ne sme izrabiti nepoučenosti oziroma lahkovernosti strank za pridobitev poslovne koristi; strank ne sme zavajati s ceno nepremičnine, da bi zaradi tega podpisala pogodbo o posredovanju; posredniki ne posredujejo v primerih, ko ne morejo ugotoviti dejanskega stanja nepremičnine (lastništvo, zemljiškoknjižna urejenost, služnostne pravice, …); ne smejo zavlačevati s posredovanjem prejetih ponudb oziroma ne špekulirajo s strankami; ne zavlačujejo z oglaševanjem; ne posredujejo na obeh straneh, ko bi lahko pridobili dvojno provizijo, … Vse našteto številni nepremičninski posredniki spoštujejo, žal pa se najde še kdo, ki zaradi zaslužka dela tudi tovrstne anomalije, čeprav ve, da se tega ne sme.

Kodeks uvaja tudi nove poti oz. možnosti za reševanje sporov. Predlaga, da se v pogodbe o posredovanju vnese tipizirana arbitražna klavzula in/ali tipizirana klavzula o posredovanju v sporu z mediacijo in konciliacijo. Ambicija je, da postane Kodeks del običajnega prava, ki bo veljal za zakonsko deregulirane odnose na področju prometa z nepremičninami.