Številne napake, davka pa ne bo

France Križanič je že potrdil, da davka na nepremičnine v letu 2011 ne bo. Zakaj potem Slovenci potrebujemo drago zbiranje podatkov in vrednotenje nepremičnin? Ugotovili smo, da le za odmero davka in nič drugega.

O namenu dragega popisa, ki je ali bo davkoplačevalce stal več kot 15 milijonov evrov, se danes sprašujejo celo tisti, ki nimajo v lasti nepremičnin. »Glavni namen projekta je seznanitev lastnikov o poskusno izračunani vrednosti njihovih nepremičnin, uporabljenih modelih množičnega vrednotenja nepremičnin in podatkih o nepremičninah,« pojasnjuje Aleš Seliškar, direktor Geodetske uprave RS (GURS). Nadalje pravi, da se bodo posplošene tržne vrednosti nepremičnin, ki jih vodijo v registru nepremičnin, uporabljale v različnih postopkih državnih in sodnih organov in da bodo prej ko slej eden izmed vstopnih podatkov pri hipotekarnih posojilih, zavarovalništvu, sodnih postopkih, povračilih pri škodah, pri pravičnejši razdelitvi socialnih pomoči in še celi vrsti drugih namenov.

Ocena brez vrednosti

Ali res? Andreja Kern Egart iz nepremičninskega podjetja K3 Kern pravi, da vrednosti nepremičnin, predvsem stanovanj, ki jih je lastnikom poslala Geodetska uprava RS, niso prave: »To niso tržne cene in so mnoge močno zbegale. Skoraj vse naše stranke so prejele precenjen izračun in se zato pritožujejo, da mi prepoceni prodajamo. V resnici niti za prej nastavljeno ceno ne moremo prodati.« Opaža, da je tako največkrat pri stanovanjih in hišah pa tudi pri kmetijskih zemljiščih (neko takšno zemljišče so ocenili na 20 evrov za kvadratni meter, kar je lahko tudi desetkratnik tržne vrednosti); tudi novogradnje so vse prevečkrat izenačene s starejšimi stanovanji. Pozna tudi primer prodaje poslovnih prostorov, ki so jo geodeti ocenili na 1,2 milijona evrov, podjetnik pa jih ne more prodati za 400 tisoč evrov. Na vprašanje, ali meni, da bodo banke povzemale množično vrednotenje za lažje sklepanje hipotekarnih kreditov, pa Kern Egartova meni, da to zaradi številnih napak ni možno: »Naše stranke še vedno naročajo cenitve za banke. Najbrž zato, ker banke cenitvam GURS-a ne zaupajo.«

»Sodelujemo z zunanjimi cenilci, ki opravljajo cenitve nepremičnin in pri svojem delu uporabljajo mednarodne standarde ter imajo pridobljene ustrezne licence. Kadar je predmet zastave nepremičnina, ki je predmet nakupa iz sredstev kredita, se namesto cenitve ob odobritvi kredita lahko upošteva vrednost nepremičnine iz kupoprodajne pogodbe,« je tezo nepremičninske posrednice potrdila Vlasta Jurečič iz Abanke. Ker na GURS-u poudarjajo visoko uporabno vrednost množičnega vrednotenja, smo vprašali tudi na Zavarovalnico Triglav: Ali boste tovrstne izračune uporabljali pri zavarovanju? »Pri zavarovanju stanovanjskih kreditov primarno upoštevamo kreditojemalčevo kreditno sposobnost, to je izkazano zmožnost odplačevanja kredita na podlagi podatkov o prejemkih in odtegljajih, tako da je vrednost nepremičnine, ki jo kreditojemalec poseduje, lahko samo dodatni element pri presoji rizika,« odgovarjajo pri Triglavu in nadaljujejo: »Vrednost nepremičnine pa je zelo pomembna pri odobravanju hipotekarnih kreditov, vendar je to vprašanje za banke. Vrednotenje nepremičnin za namen obdavčitve ne bo imelo vpliva na določanje zavarovalnih vsot niti na višino zavarovalnih premij. Zavarovalna vsota je odvisna predvsem od gradbene vrednosti stavb, pri tem pa si pomagamo z internimi katalogi.«

Davek, ki ga ne bo

Med glavnimi nameni vrednotenja naj bi bil tudi davek na nepremičnine. Tega pa prihodnje leto še ne bo. »Davek na nepremičnine bo najverjetneje uveljavljen šele z letom 2012, struktura davka pa je še v rokah koalicije,« je prejšnji teden povedal France Križanič, minister za finance. Nikomur torej še ni jasno, kakšna bo stopnja davka, ko bo, saj ga morda zaradi prihajajočih volitev tudi leta 2012 ne bo. Jasno je le to, da bo odmerjen od vrednosti, ki jih je v preteklih tednih razposlal GURS. Prva napoved davka na nepremičnine je bila, da bo obdavčitev (razen prvega leta) v rokah občin in naj bi v celoti nadomestil sedanje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč. Po novem predlogu vladajoče koalicije bo obdavčitev 0,1-odstotna, kar v mnogih občinah pomeni precejšnje povečanje davka. Občine bodo lahko to stopnjo zvišale (ali manj verjetno znižale) za 0,05 odstotne točke. Ker bo tudi to razburilo javnost, lahko pričakujemo ponovne spremembe.

»Davka na nepremičnine prihodnje leto ne bo zaradi zapletov pri zbiranju podatkov o nepremičninah oziroma zaradi prečiščenja podatkov v registru nepremičnin,« je pojasnjeval minister Križanič. Da, nejasnosti in napak v obvestilih GURS-a je bilo do konca prejšnjega tedna več kot sto tisoč, zato je interveniral tudi Borut Pahor. »Geodeti morajo sami popraviti napake,« je povedal in še bolj zmedel lastnike nepremičnin, saj je že naslednji dan njemu podrejeni okoljski minister Roko Žarnić razložil: »V večini primerov morajo lastniki sami posredovati in popraviti evidence.« »Razlogov za nekatere nepopolnosti v podatkih je več. Ugotavljamo, da lastniki nimajo urejenega stanja podatkov v zemljiški knjigi, nekaj pa je tudi napak pri množični obdelavi podatkov popisa nepremičnin,« pa pojasnjuje Aleš Seliškar.

Ali je napak ali netočnosti veliko, naj vsak bralec presodi sam: GURS je obdelal in poslal lastnikom 84 milijonov podatkov za 6,5 milijona nepremičnin na 1,2 milijona obvestilih. Skoraj vse napake so vezane na lastništvo, kar so morali lastniki sprva urejati zgolj po geodetskih uradih. Od prejšnjega ponedeljka pa lahko lastniki ob pomanjkljivostih v evidentiranju lastništva in v primerih, da niso prejeli obvestila pokličejo na telefonsko številko 01/478 48 00. Ob prijavi podatkov na telefonsko številko lastnike prosijo, da pripravijo vse potrebne podatke, to je poleg EMŠO še podatke o nepremičnini, za katero ni prejel obvestila oziroma je lastništvo na tej nepremičnini neurejeno.