Trg se znova prebuja

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / sreda, 1. julij 2009 / 06:00

Nepremičninski trg je v času finančno-gospodarske krize zelo nepredvidljiv. Agenti pravijo, da je ogledov veliko, promet gre na boljše, cene novogradenj ostajajo enake, starejše se ne cenijo več (v letu dni so padle za desetino).

Nepremičninski balon bo počil kot borzni balon ali Cene nepremičnin se bodo razpolovile sta le dva od številnih naslovov člankov, ki govorijo o velikem padcu cen nepremičnin v Sloveniji. Vsaj za zdaj se to še ni zgodilo, čeprav Geodetska uprava RS v svojem poročilu za prvi letošnji kvartal pravi, da so cene v zadnjem letu padle za šest odstotkov. Danes je že jasno, da niso strmoglavile, trg pa se je skoraj ustavil, finančno-gospodarska kriza vpliva tudi na prodajo novogradenj. Čeprav se ponudba nepremičnin veča, pa cene ne padajo oziroma jih nižajo le redki.

Še pred dobrim letom je bilo na trgu povsem drugače. Za novogradnje je veljal velik interes, še preden so gradbeniki zasadili prvo lopato, saj je marsikdo predvideval, da bo svoje staro stanovanje z lahkoto prodal in z malenkostnim doplačilom prišel do novega stanovanja ali pa je bil nakup nepremičnine dobra investicija (v letu ali dveh so špekulanti stanovanje prodali za precej višjo ceno). Starejša stanovanja potrebujejo obnovo, zamenjati je treba stavbno pohištvo, radiatorje, vodovodno napeljavo, obnoviti tlake, morda celo streho in fasado večstanovanjskega objekta. Vse to so potencialni kupci z novogradnjo že dobili, hkrati pa bi v novi, bolje izolirani stavbi porabili manj za ogrevanje, parkirno mesto je ponavadi že v objektu, vendar … Kriza je pocenila starejše nepremičnine (stanovanja in hiše), razkorak v vrednosti obeh se je povečal, zaostrili so se pogoji kreditiranja bank.

Pa vendar, ali je sedaj čas za nakup novega stanovanja, hiše, morda stavbnega zemljišča. Cene starejših nepremičnin bi lahko še padle za desetino, cene novogradenj pa po zagotovilih investitorjev ne morejo več navzdol, saj naj bi že sedaj držali komaj lastno ceno. Ob tem je treba računati tudi na vse bolj prazno blagajno države, ki bi se lahko odločila in za nepremičnine uvedla višjo stopnjo davka na dodano vrednost (z 8,5 na 20 odstotkov).

Trg še ni pravi

Ali naše trditve iz uvoda držijo, smo vprašali nekaj gorenjskih nepremičninskih agentov in investitorjev. »Katastrofa,« z eno besedo stanje na trgu opiše Jani Nadižar iz Domplana in nadaljuje: »Ogledi in klici so, realiziranega posla je malo. Cene se sicer nižajo, tudi do trideset odstotkov, vendar prodaja še ni prava.« »Trg se je v drugi polovici maja le nekoliko odprl, zato lahko ocenjujemo, da bo šlo bolje,« pravi Grega Košir iz podjetja Gekko projekt. Razlogov za optimizem je več: »Nekateri so čakali in se načakali ter kupili nepremičnino.« Trdi, da so cene starejših nepremičnin padle, pri novogradnjah se je o ceni mogoče pogajati. »Dela je dovolj, ogledov veliko, sklenjenih poslov pa nekoliko manj. Potencialni kupci tudi pri vas preberejo, da bodo cene nepremičnin padle za trideset odstotkov, in zato čakajo,« pojasnjuje Andreja Kern Egart iz podjetja K3 nepremičnine. Popustov so deležni le kupci, ki imajo gotovino in plačajo takoj. Nadižar je prepričan, da mnogi špekulirajo in čakajo morebitne nove padce cen, Kern Egartova pa dodaja, da si kupci danes pripravljajo teren, pregledajo ponudbo in upajo, da bo cena padla.

»Kriza se vsekakor pozna. Kupci v negotovih časih ne upajo najemati hujših kreditnih obveznosti, zato se prej odločijo za nakup manjših stanovanj,« pravi Janez Bohinc iz Lokainvesta. Ali so tudi manjša stanovanja le na račun kreditov ali imajo kupci privarčevan denar, ne ve. Vsekakor pa prevladujejo mladi, ki se bodo v njihovo novogradnjo začeli vseljevati septembra. Investicije v tri štiristanovanjske vila bloke so se lotili tudi v podjetju Alpinvest. »Zaradi krize se je čas gradnje naših dveh (od skupno treh) objektov s tri- in petsobnimi stanovanji zamaknil, sicer bi bili objekti že dokončani,« pravi direktor Jure Fleischman.

Zaostreni pogoji bank

A vrag še vedno tiči v podrobnostih. To je zaostreno kreditiranje bank, ki so prej zahtevale le desetino lastne udeležbe kupca, danes vsaj trideset odstotkov, saj bi cena nepremičnin še lahko padla, težje jih pridobijo tudi investitorji. »Kupci se bojijo za službo ali ne morejo ali ne upajo najemati kreditov. Če bo prišlo do množičnih zaplemb nepremičnin zaradi neplačevanja hipotekarnih kreditov, pa bodo cene zaradi velike ponudbe začele padati. Za zdaj pa poceni stanovanj ni,« pravi Košir. Zanimivo je, da čakajo tudi prodajalci, ki se jim ne mudi s prodajo starejših ali novih stanovanj, hiš. »Za mrtvilo je zagotovo kriva kriza. Zaradi nestabilnih razmer mnogi ne upajo v velik nakup, saj velja, da je najboljše imeti gotovino, ne pa dolgov,« pravi Andreja Kern Egart. Kriza je pokazala zobe tudi med nepremičninskimi agenti oziroma podjetji. Na Gorenjskem jih je že nekaj manj.

Nekaj novih projektov se je na Gorenjskem povsem ustavilo, zato se bo morda čez leto, dve vse znova vrtelo zgolj okrog starih stanovanj in hiš. Teorija bi držala, če bi kupci pokupili novogradnje, ki so ali še bodo letos ponujene trgu. V Kranju Lokainvest gradi večstanovanjski objekt Planina Jug, od srede tega meseca smo lahko na njihovi spletni strani opazili, da imajo rezerviranih ali prodanih okoli dve tretjini stanovanj. »Vse od začetka prodaje med kupci obstaja precejšen interes. Za sklenitev prodajnih pogodb pa so se v večji meri odločali šele spomladi, ko je bilo očitno, da ne bo predvidene korekcije cen navzdol,« pravi Janez Bohinc.

Prodajo stanovanj v tem objektu so začeli tik pred najhujšo nepremičninsko krizo v Sloveniji, a so cene kljub temu ostale nespremenjene. »Naknadno smo se odločili za izboljšano izvedbo, vgradnjo solarnega sistema za ogrevanje sanitarne vode, s čimer kupcem za isto ceno ponudimo več od standardne ponudbe. S tem se bolj prilagajamo kupcem oziroma razmeram na trgu. Objekt v duhu časa je energetsko varčen in privablja,« pravi Bohinc. In če finančno-gospodarske krize, s tem pa tudi nepremičninske krize ne bi bilo? »Prepričan sem, da bi bili s prodajo že pri koncu, tako pa smo, glede na razmere, zadovoljni tudi sedaj,« odgovarja Bohinc.

Po mnenju Jureta Fleischmana so kupci do sedaj čakali, kako se bo odzival delniški trg, ki se je v zadnjih dveh, treh mesecih zelo popravil. »Z zamikom se bo to stanje odrazilo tudi na nepremičninskem trgu,« pravi. V Alpinvestu so projekt Vila Vešter v Škofji Loki načrtovali že v letu 2005, zato jasno odgovarjajo, da cene (te določajo v teh dneh) ne bodo spuščali. »Cena zemljišča je ostala enaka, tudi izvajalci jih niso spustili, večina surovin je na enaki ravni kot pred krizo. Kdor sam gradi hišo, ve, da stroškov ni in ni konec. Kako naj bi potem investitorji spustili cene?« se sprašuje Jure Fleischman.