Veliko zanimanja za oskrbovana stanovanja

Besedilo: Cveto Zaplotnik
sobota, 10. maj 2008 / 06:00

Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja oddaja starejšim v najem neprofitna stanovanja in gradi oskrbovana stanovanja in domove za starejše. "Neprofitnih stanovanj je premalo, v zadnjem času je veliko zanimanja zlasti za oskrbovana stanovanja," pravi direktor Florijan Bulovec, doma iz Nove vasi pri Preddvoru.

Kolikšno je premoženje, s katerim gospodari Nepremičninski sklad?

»Sklad ima v lasti 2.860 namenskih najemnih stanovanj, 105 oskrbovanih stanovanj, 57 prostorov, ki jih uporabljajo društva upokojencev, ter še nekaj parkirišč in poslovnih prostorov.«

Koliko tega premoženja je na Gorenjskem?

»Na Gorenjskem imamo 225 najemnih stanovanj, od tega 44 v tržiški občini, 42 v škofjeloški, 42 v jeseniški, 40 v radovljiški, 28 v domžalski, 26 v kranjski in tri v kamniški občini.«

To so verjetno starejša in precej skromna stanovanja …

»Večina teh stanovanj je bila zgrajena v obdobju od leta 1960 do 1980 in niso prilagojena za starejše in gibalno ovirane ljudi. Stanovanja imamo tudi v štirinadstropnih blokih brez dvigala. Kjer smo večinski lastniki in so možnosti, jih vgrajujemo, tam, kjer je stopnišče na sredini, to ni možno. Problem je tudi razpršenost stanovanj, imamo jih v 119 krajih in v 668 stanovanjskih in stanovanjsko poslovnih stavbah. V Kranju imamo, na primer, šestindvajset stanovanj v devetnajstih objektih. Razpršenost poskušamo zmanjšati z zamenjavo in z odkupi stanovanj, na drugi strani tudi s prodajo. Veliko starejših je tudi v prevelikih stanovanjih, nekateri zaprosijo za preselitev v manjše in jim tudi ustrežemo, če jim le moremo.«

Je namenskih najemnih stanovanj za starejše v Sloveniji dovolj?

»Stanovanj manjka, dodatna težava je v tem, da niso enakomerno razporejena. Na Prevaljah na Koroškem, na primer, jih imamo več, kot jih lahko oddamo, drugod nam jih zelo manjka. Najbolj jih primanjkuje na Primorskem, tudi na Gorenjskem so potrebe večje od povpraševanja. Nova najemna stanovanja gradimo v Celju, v zadnjem času pa smo se bolj usmerili v gradnjo oskrbovanih stanovanj.«

Čeprav je najemnih stanovanj premalo, jih sklad kljub temu tudi prodaja. Zakaj?

»Prodajamo stanovanja, ki niso primerna za bivanje starejših. Recimo, da je stanovanje preveliko ali da je v četrtem nadstropju in nima dvigala ali da za najem ni zanimanja. Kupnino od prodaje takšnih stanovanj namenjamo za gradnjo novih ali za posodobitev obstoječih.«

Kolikšne so najemnine v teh stanovanjih?

»Stanovalci plačujejo neprofitno najemnino. Po stanovanjskem zakonu iz leta 2003 bi jo lahko zaračunali v višini 4,68 odstotka vrednosti stanovanja, vendar smo se prav zaradi šibkega socialnega položaja večine upokojencev odločili za postopno zviševanje. Lani je znašala 4,25 odstotka vrednosti stanovanja, letos smo jo dvignili na 4,46 odstotka, prihodnje leto pa jo bomo na 4,68 odstotka, kolikor že zdaj znaša za novejša, kakovostno grajena stanovanja. Povprečna velikost našega stanovanja je 37,5 kvadratnega metra, povprečna najemnina 99,6 evra, k temu pa je treba dodati še stroške elektrike, vode, komunalnih storitev …«

Koliko je neprofitna najemnina nižja od tržne?

»V Ljubljani je občutno nižja od tržne, ponekod pa je razlika majhna ali je sploh ni.«

Če upokojenec ne more plačevati najemnine … Ali ga izselite?

»Ko starejši zaprosi za stanovanje, mora tudi dokazati, da bo lahko plačeval najemnino. Tistim, ki najemnine zaradi slabega socialnega stanja res ne morejo plačevati, del najemnine subvencionirajo občine. V primerih, ko najemnik kljub našim opozorilom najemnine ne plačuje, sprožimo postopek za izselitev, vendar so taki primeri redki.«

Ali mora najemnik prav zato pred vselitvijo tudi plačati varščino?

»Varščina je namenjena temu, da ob izselitvi ali v primeru smrti lahko plačamo morebitno neplačano najemnino in obratovalne stroške in uredimo stanovanje tako, kot ga je treba urediti ob izselitvi. To je tudi neke vrste vzpodbuda najemnikom, da dobro gospodarijo s stanovanjem. Večino stanovanj dobimo nazaj v takšnem stanju, da varščino lahko v celoti vrnemo. Varščina je odvisna od vrednosti stanovanja, v povprečju znaša 945 evrov, vodimo jo na posebnem računu in jo tudi obrestujemo. Najemnik jo lahko plača v enkratnem znesku ali pa jo plačuje v mesečnih obrokih.«

Pravite, da je najemnih stanovanj premalo. Kdo odloča o tem, kdo bo zasedel izpraznjeno stanovanje?

»Pri izbiri stanovalcev sodelujemo s stanovanjskimi komisijami društev upokojencev, ki v skladu z našimi pravili predlagajo najemnika. Društva delujejo različno, v večjih mestih objavijo razpis za dodelitev stanovanj in napravijo prednostno listo, v manjših krajih to opravi stanovanjska komisija na podlagi potreb.«

V čem se oskrbovana stanovanja razlikujejo od navadnih?

»Oskrbovana stanovanj so arhitektonsko prilagojena za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom v večstanovanjski stavbi. Če stanovanje ni v pritličju, mora imeti dvigalo. Posebne zahteve so glede sanitarij, kopalnic, širine hodnikov in vrat …«

Kolikšno je zanimanje za oskrbovana stanovanja v Sloveniji?

»Zanimanje je veliko. Nepremičninski sklad je doslej zgradil oskrbovana stanovanja v Logatcu, Ljutomeru, Celju, Mariboru, Novi Gorici in v Trebnjem, trenutno jih štirinajst gradi v Trzinu. Na Gorenjskem jih načrtujemo v Radovljici, Kranju in Kamniku. V Radovljici smo se z občino že dogovorili, da nam bo na zemljišču ob Domu dr. Janka Benedika dodelila neodplačno stavbno pravico za 99 let in nas oprostila plačila komunalnega prispevka, hkrati pa bodo imeli občani Radovljice prednostno pravico pri koriščenju teh stanovanj. Zapletlo se je z zemljiščem, za katerega se je izkazalo, da je v lasti sklada kmetijskih zemljišč in gozdov. Sklad je pred kratkim že objavil razpis za prodajo zemljišča, ki naj bi ga občina odkupila in dodelila Nepremičninskem skladu. Če ne bo novih zapletov, bi z gradnjo lahko začeli prihodnje leto. V Kamniku bi radi zgradili kakšnih 15 oskrbovanih stanovanj v bližini doma upokojencev, v Kranju pa so možne tri lokacije. Z Gradbincem se dogovarjamo o gradnji oskrbovanih stanovanj v bližini Qlandie, en objekt s stanovanji za neprofitni najem naj bi gradil Nepremičninski sklad, drugega Gradbinec za tržno prodajo. Druga možnost je nadzidava trakta doma upokojencev za eno etažo, v kateri bi lahko pridobili sedem stanovanj; za to smo že naročili idejni projekt. Tretja možnost je lokacija garaž za rešilne avtomobile pri zdravstvenem domu, kjer naj bi po dogovoru z mestno občino zgradili novo stavbo s poslovnimi prostori v pritličju in z dvema ali tremi etažami oskrbovanih stanovanj.«

Za oskrbovana stanovanja je najbolje, če so v bližini domov za starejše …

»Oskrbovana stanovanja gradimo na lokacijah v bližini domov za starejše, zdravstvenega doma, pošte, banke, trgovine … To je med drugim pomembno zato, da stanovalci lahko kadarkoli, 24 ur na dan in vse dni v letu, prek rdečega oz. zelenega gumba za klic v sili pokličejo na pomoč, po potrebi in proti plačilu pa si zagotovijo tudi dostavo hrane, čiščenje prostorov, pomoč pri osebni negi, pranje, likanje …«

Kakšne so najemnine za oskrbovana stanovanja?

»Oskrbovana stanovanja si težko privoščijo ljudje z najnižjimi pokojninami, razen v primerih, če jim pri tem finančno pomagajo svojci. V Trebnjem, kjer smo nazadnje zgradili oskrbovana stanovanja, je mesečna najemnina za 30 kvadratnih metrov veliko garsonjero 132 evrov, za 40 »kvadratov« veliko enosobno stanovanje 168 evrov in za 57 kvadratnih metrov veliko enoinpolsobno stanovanje 233 evrov, k najemnini pa je treba prišteti še obratovalne stroške in 20 evrov mesečno za klic v sili. Posebej plačujejo še morebitno pomoč v oskrbovanem stanovanju, zdravstvene storitve in pomoč pri ohranjanju družabnih stikov.«

Ob velikem povpraševanju po oskrbovanih stanovanjih se je razširila tudi tržna gradnja …

»Zanimanje za oskrbovana stanovanja je veliko, poleg nas jih gradijo tudi za trg, naša prednost pa je v tem, da zagotavljamo njihovo dolgoročno namensko uporabo in da jih ob neprofitni najemnini lahko brez težav oddamo v najem. Pri gradnji za trg se pojavljata predvsem dva problema. Nekateri investitorji jih gradijo v nasprotju s pravilnikom, ki velja za gradnjo in obratovanje tovrstnih stanovanj. Še večji problem nastane, ko nekateri oskrbovana stanovanja kupijo kot dobro naložbo, potem pa jih po visoki najemnini, tudi po 14 evrov za kvadratni meter, poskušajo oddati v najem. Dogaja se že, da stanovanja ostajajo prazna in da bo tudi sicer dolgoročno zelo težko zagotavljati njihovo namensko uporabo. Lastnik stanovanja poskuša čim več iztržiti, pri tem pa mu je vseeno, ali je v stanovanju upokojenec ali mlada družina.«

V prihodnje naj bi Nepremičninski sklad del denarja namesto v finančne naložbe usmerjal v gradnjo domov za starejše. Kje jih boste gradili?

»V Murski Soboti bomo še letos začeli graditi dom za starejše s 60 ležišči, hkrati pa bomo ob domu zgradili objekt z 21 oskrbovanimi stanovanji. V Kopru se dogovarjamo za gradnjo doma s 140 ležišči, ob katerem bo še objekt s 30 oskrbovanimi stanovanji. V Lendavi bomo ob domu starejših še letos začeli graditi eno od dveh bivalnih skupnosti z 12 ležišči. Kako bo v prihodnje, ni znano. Sklad nima na razpolago sistemskega vira, denar, ki ga je dobil pri prodaji stanovanj po Jazbinškovem stanovanjskem zakonu, vlaga v oskrbovana stanovanja in v domove za ostarele. Ko bomo ta denar porabili, za naložbe ob neprofitnih najemninah ne bo več denarja, predlagal sem že, da bi nam za gradnjo domov za starejše namenili del denarja od prodaje Zavarovalnice Triglav.«