Nasičen kranjski nepremičninski trg

Besedilo: Boštjan Bogataj
sreda, 9. april 2008 / 06:00

Cena novogradenj ne bi smela preseči 1.800 evrov za kvadratni meter, saj je in bo povpraševanje manjše od ponudbe. Tudi cene starejših stanovanj padajo, v zadnje pol leta kar za 10 odstotkov.

Tako novogradnje kot starejša stanovanja se v občini Kranj v zadnjega pol leta zelo težko prodajajo. »Povpraševanje se je zelo znižalo zaradi dveh razlogov. Bančna posojila so dražja, zato je dostop prebivalcev do svežega kapitala zelo otežen, hkrati pa se pripravlja ali že gradi tudi veliko novih stanovanj,« je prepričan Thomas Krelj iz nepremičninske agencije Fesst v Kranju, ki se je pred tednom preselila v Staro pošto.

Pred slabim letom smo v Kranjčanki že pisali o številnih novogradnjah, ko naj bi v štirih letih zraslo 1.600 novih stanovanj (objekt v Nazorjevi ulici je že zgrajen, enako Kare A, nekaj obnovljenih stanovanj je v centru Kranja, čakamo jih še pri Vodovodnem stolpu, Struževem, na Planini jug, na Stari Savi, Sotočju Kokre in Save, in več manjših), po novih izračunih jih bo celo več kot 2.000 v zelo kratkem času. »Zaradi številnih novogradenj se bodo cene starejših stanovanj kmalu še spustile. V zadnjih mesecih so padle za deset odstotkov, v prihodnje pa bodo padle še za 20 odstotkov,« napoveduje Krelj.

Medtem ko so se starejša stanovanja v zadnjega pol leta pocenila, pa se cena novogradenj na trgu še ni oblikovala. Cena, ki jo je ponudil republiški Stanovanjski sklad, se je izkazala za previsoko (po njihovih izračunih 1.560 evrov za kvadratni meter, po naših pa skoraj 1.800 evrov za kvadratni meter), saj tudi lokacija ni najboljša (prek razpisa so uspeli prodati manj kot tretjino stanovanj).

Manj povpraševanja, več ponudbe

»Vsekakor se ne bo več dogajalo, da se bodo tudi starejša stanovanja prodajala za med, dobre cene pri novogradnjah pa bodo investitorji lahko dosegli le pri stanovanjih z dobrimi tlorisi, ugodnimi cenami in na izrednih lokacijah,« pravi direktor nepremičninske agencije. Na trgu bi se lahko v kratkem začela pojavljati tudi le nekaj let stara stanovanja. Razlog je v trendu naraščanja obrestnih mer, predvsem evriborja in liborja, in naraščanju splošnih življenjskih stroškov, saj se bo lahko zgodilo, da marsikateremu kreditojemalcu ne bo uspelo plačevati obrokov.

Razen prej naštetih novogradenj je že vse pripravljeno za gradnjo na Planini jug, enako velja za projekt Na Skalici za Globusom, v centru Kranja pričakujemo tudi gradnjo na Stari Savi (Gumica), pa tudi na območju nekdanjega hotela Jelen, na območju Britof jug, Kranj vzhod in na Kokrici. »Trenutno gradimo in imamo v ponudbi dva nadstandardna dvojčka v Medvodah, v večjo investicijo pa si ne bi upali poseči. Tudi kupcem svetujem, da naj se ne prenaglijo s prehitrimi odločitvami, saj pričakujemo korekcijo cen,« svetuje Thomas Krelj. Kakšne so danes cene starejših stanovanj? Za večja, 80 kvadratnih metrov ali več, se cena na kvadratni meter giblje okoli 1.500 evrov, nekaj manjša stanovanja so dražja za okoli 100 evrov na kvadratni meter, enosobna stanovanja (približno 40 kvadratnih metrov) so po okoli 1.850 evrov na kvadratni meter, cena garsonjer pa sega tudi čez 2.000 evrov za kvadratni meter.

Cena je odvisna tudi od območja, največje razlike so med Planino 2 in Šorlijevim naseljem, vendar ne tako velike kot včasih. Razlog je tudi tu v veliki izbiri, čeprav se na splošno nepremičnine v Šorlijevem naselju lažje prodajajo kot na Planini. Zaradi vsega naštetega Krelj vidi tržno nišo v najemu oziroma oddajanju stanovanj, kjer je povpraševanje še vedno večje od ponudbe. Najemnine naj bi bile glede na ceno nepremičnin dokaj ugodne, vendar se bodo tudi te v prihodnosti morale znižati.

Preobrat ob oživitvi centra Kranja

»V preteklosti so cene zbezljale v nebo zaradi poceni kreditov, krepila se je plačilna sposobnost, tudi življenjski standard je nekoliko rasel. Sedaj se je vse obrnilo in to se na trgu tudi lepo kaže,« pojasnjuje Krelj. Čeprav marsikdo pričakuje, da so cene novogradenj ravno pravšnje za Ljubljančane, v Fesstu ne beležijo večjega zanimanja za Kranj – Prešernovo mesto bo težko postalo spalno naselje prestolnice, saj tudi v Ljubljani rastejo stanovanja kot gobe po dežju in poznajo enak problem kot v gorenjski prestolnici.

»Za normalno prodajo bi cena novogradenj danes morala znašati okoli 1.800 evrov za kvadratni meter,« pravi Krelj in dodaja: »Čeprav vem, da bodo investitorji želeli več. Po mojih izkušnjah se bodo morali prilagoditi in zaslužiti nekoliko manj, saj so zlati časi za gradbenike in investitorje mimo. Dobro in drago se bodo prodajala le stanovanja na izrednih lokacijah in kvalitetne gradnje.« Dobra lokacija je v Kranju Šorlijevo naselje in Zlato polje, z manj stanovanji v večstanovanjskih objektih, veliko zelenja in bližino najrazličnejše infrastrukture pa je dobro zastavljena tudi Planina jug.

In center Kranja? »Center zamira, sedaj naj bi zaprli tudi cesto za Globusom. Urediti bi morali parkirne hiše z dvournim zastonj parkiranjem, ne pa da ga še bolj zapiramo,« meni Thomas Krelj, ki upa, da se bo trend obrnil in bo stari del mesta spet postal zanimiv za trgovce, gostince, prebivalce in predvsem za obiskovalce.