Stroške gradnje je težko oceniti

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: Gorenjska / sreda, 20. junij 2007 / 06:00

Zgornjo trditev vam bo potrdil marsikateri gradbeni mojster, kljub temu pa vam bomo skušali v besedilu predstaviti stroške in delo po posameznih gradbenih fazah.

Koliko denarja potrebujemo za gradnjo družinske hiše. Odgovor ni preprost, čeprav po nekaterih izračunih velja, da mora investitor pripraviti od 700 do 800 evrov na kvadratni meter in strošek zemljišča. Razdelitev stroškov po fazah pa naj bi šla takole: 47 odstotkov za gradnjo do vključno tretje gradbene faze, 37 odstotkov četrta gradbena faza in preostanek za dokončanje objekta in ureditev okolice v peti gradbeni fazi. Koliko moramo torej še imeti privarčevanega, če kupujemo hišo zgrajeno do tretje podaljšane gradbene faze?

Stroške gradnje je težko oceniti. Načeloma lahko naročimo predračunsko vrednost gradnje (predračun izvajalca), ki pa velikokrat odstopa od dejanske cene. Vzrokov za to je veliko, od napak v projektu pa do posebnih želja investitorjev ter trajanja gradnje. Pred opisom posameznih gradbenih faz vas bomo spomnili še na en nasvet. Pred začetkom gradnje je priporočljivo skleniti gradbeno pogodbo, ki naj vsebuje čim bolj natančno vrednost del in davek, začetek in zaključek del, način obračunavanja in plačevanja del, obravnavno storjenih napak, določbo o opravičljivih zamudah, višina penalov ob zamudi, opredelitev obveznosti naročnika in izvajalca ter imena delovodij in nadzornika.

Začnimo z izkopom

V prvo gradbeno fazo je zajetih več gradbenih del, kot je priprava terena, priprava gradbišča, zakoličenje objekta, izkop gradbene jame, postavitev temeljev in temeljne plošče. S pripravo terena imenujemo izraz, ki pomeni pripravo zemljišča za izkop in nadaljnjo gradnjo. Na zemljišču je potrebno odstraniti odvečno drevje in skale, zasuti morebitne jarke in kotanje, kjer bi lahko zastajala voda, če je zemljišče pretirano vlažno je potrebno urediti odvodnjavanje oziroma drenažo. S pripravo gradbišča je mišljena postavitev gradbene barake, ograditev gradbišča s primerno ograjo, postavitev sanitarij in vodne oskrbe, … Sledi zakoličenje objekta oziroma prenos tlorisa in položaja objekta s projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja v naravo. Zakoličenju sledi izkop gradbene jame za postavitev temeljev in temeljne plošče. Pri izkopu gradbene jame je dobro, da izkopano zemljo deponiramo in jo prihranimo za kasnejše zasutje in ureditev okolice novozgrajenega objekta.

Druga gradbena faza je nadaljevanje del po zaključku pripravljalnih del in izgradnje temeljev. Pomeni postavitev kletne plošče, seveda le pri objektih, ki so podkleteni. Odločitev za kletne prostore je odvisna od želja, ki jih imamo glede hiše, v katerem bomo bivali. V veliki meri je odvisna tudi od zemljišča, kjer gradimo, saj so lahko stroški izkopa zemljišča za kletne prostore bistveno večji, kot bo njena izraba.

Konstrukcijska gradbena dela

V tretji gradbeni fazi so na vrsti konstrukcijska gradbena dela v vseh etažah in tudi podstrešju ter postavitev strešne konstrukcije in krovska dela. S konstrukcijskimi deli imenujemo dela, ki že kažejo podobo novega objekta, to je postavljanje zidov in pripadajočega stropa. Po izgradnji zadnje etaže sledi postavitev ostrešja. Streha je najbolj obremenjeni del hiše, ki zgradbo varuje pred vremenskimi vplivi in hkrati zagotavlja toploto in udobnost. Za optimalno opravljanje funkcije mora biti streha ustrezno načrtovana, izvedena in vzdrževana.

Pomembna je tudi izbira kritine, kjer moramo izbrati pravi material, s katerim bomo prekrili novi dom. Na tržišču je danes ogromno različnih materialov različnih proizvajalcev, med njimi pa se moramo odločiti za tisto kritino, ki bo objektu oblikovno in predvsem glede na namembnost uporabe najbolj ustrezala. Odločimo se lahko za opečno kritino, ki je pri gradnji stanovanjskih objektov tudi najpogosteje uporabljana. Poleg tega imamo na voljo tudi druge vrste kritin, kot so betonske kritine, vlaknocementne plošče, kovinske kritine ali plošče iz umetnih materialov.

V številnih nepremičninskih oglasih lahko opazimo tudi izraz tretja podaljšana gradbena faza. Pod tem izrazom se skriva najrazličnejše nadaljevanje prej opisane faze, največkrat pa imajo ponudniki v mislih vgrajeno t. i. zunanje stavbno pohištvo, to so vhodna vrata in okna – objekt je torej pod streho in zaprt. Nekateri ponudniki razen tega uredijo tudi okolico, kar pomeni, da je dvorišče tlakovano oziroma asfaltirano, vrt oziroma zelenice že ozelenjene, vsi komunalni priključki so v ali pri hiši.

Oprema notranjosti in ureditev okolice

Četrta gradbena faza vključuje vsa dela v notranjosti objekta, to je postavitev predelnih sten, izdelavo betonskih tlakov, izolacijo objekta, notranje in zunanje omete, napeljavo vseh potrebnih inštalacij, vse talne in stenske obloge, ki zahtevajo mokro vgradnjo, vgradnjo stavbnega pohištva, ključavničarska dela in postavitev masivnih stopnišč.

Izdelava predelnih sten je bistveno manj zahtevna kot izdelava zunanjih, nosilnih zidov objekta, saj ima predelna stena zgolj estetsko funkcijo, predvsem pa funkcijo ločevanja posameznih prostorov znotraj objekta. Iz tega razloga je za predelne stene moč uporabiti tudi materiale, ki omogočajo hitrejšo postavitev, kot so na primer stene iz gips plošč, z namenom večje estetske vrednosti pa se lahko odločimo za predelne stene iz steklenih zidakov ali drugega ustreznega materiala. V tej fazi gradnje je predvidena tudi vgradnja stavbnega pohištva, to je oken, senčil, polken, vseh vrst vrat, stopnišča in podobno. Vzporedno z nameščanjem stavbnega pohištva se izvedejo tudi vsa ključavničarska dela, že pred tem pa polaganje estrihov in izolacijskih materialov.

V sklop pete gradbene faze sodi še zaključitev inštalacij, slikopleskarka in steklarska dela ter polaganje stenskih in talnih oblog. Peta gradbena faza pomeni zaključitev gradnje objekta do točke, ko je objekt pripravljen na takojšnjo vselitev. Tako pripravljene so hiše, ki jih nepremičninske agenciji ali proizvajalci (na primer montažnih hiš) ponujajo pod pojmom hiša na ključ. To pomeni, da nam za prijetno življenje v novi hiši manjka le še pohištvo in družina.