Izhodiščne cene stanovanj nižje za tretjino

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / sreda, 6. marec 2013 / 06:00

Na dražbi stanovanj Mala Jerebika družbe Gradbinec GIP v stečaju so izhodiščne cene nastavili za približno tretjino nižje od prvotnih ali po približno 1300 evrov za kvadratni meter. Bolj natančno, cene so nižje za 25 odstotkov, saj je k prej navedeni ceni treba prišteti davek.

Kranj - Druga javna dražba 88 stanovanj in 107 parkirnih mest v Mali Jerebiki bo 8. marca (natančnejši podatki na www.javnadrazba.si). Spomnimo, da stečajni upraviteljici Nasti Korbun na prvi dražbi, ki je bila decembra, ni uspelo prodati niti enega stanovanja niti parkirnega mesta. Tokrat tudi zaradi likvidacijskih izhodiščnih cen pričakuje boljši izkupiček: »Cene smo spustili, sedaj nastavljenih 1300 evrov na kvadratni meter je po mojem prepričanju dobra cena tudi za sedanje tržne razmere na nepremičninskem trgu v Kranju.«

Nepremičninski agenti so povedali, da so kupci bolj kot na ceno za kvadratni meter pozorni na ceno glede na velikost stanovanja. Kakšne so cene eno-, dvo- in trisobnega stanovanja?

»Povprečna cena 1300 evrov za kvadratni meter je likvidacijska cena, ki jo je upošteval tudi cenilec. Upošteval je tudi, da nekatera stanovanja niso povsem dokončana, saj v njih manjkajo parket in notranja vrata. To morajo kupci pri navedenih cenah upoštevati. Stanovanja so sicer lepa, primerna za družine in v lepem okolju. So le nekaj korakov oddaljena od vrtca in nakupovalnega centra, z dobrimi prometnimi povezavami, tudi šola in center mesta sta blizu. Vse cene so objavljene na spletnih straneh Ajpesa.«

Ali v nedokončanih stanovanjih manjkajo le parket in vrata, ali potencialne kupce lahko pričaka še kako presenečenje?

»V pretežnem delu ponudbe stanovanj manjka našteto. To nekaterim kupcem ustreza, saj tako sami izberejo talne obloge, drugim ne, saj to pomeni, da niso takoj vseljiva. Kakorkoli, tudi zato stanovanja ponujamo za nižjo ceno.«

Koliko stanovanj in parkirnih mest morate prodati, da boste dražbo ocenili za uspešno?

»Praga uspešnosti ni, zadovoljni pa bi bili s prodajo tretjine stanovanj glede na sedanje razmere na trgu. Cene novih stanovanj, ki jih ponujamo, so primerljive s cenami starejših stanovanj v Kranju. Gre za likvidacijsko vrednost, kar cene potiska navzdol in upošteva tudi stroške stečajnega postopka in obdobje prodaje stanovanj.«

Pa vendar izhodiščna cena stanovanj, ki ste jo ponudili, ni končna cena, saj bo morala večina kupcev kupiti še vrata in parket ter najeti mojstre. So za kupce predstavljene cene končne?

»Upoštevati je treba še 8,5-odstotni davek na dodano vrednost, drugih stroškov ni. Po uspešni dražbi nepremičnine v stečajnem postopku se prek sodnega sklepa izroči nepremičnina kupcu, ko ta tudi pridobi vse dokumente za vpis v Zemljiško knjigo. Sodišče mora zaradi stečajnega postopka vedno podati soglasje k prodaji.«

Je nakup na dražbi od gospodarske družbe v stečaju varen?

»Je, saj nad vsem bedi sodišče. Posebnost prodaje premoženja družb v stečaju je, da dolžnik ne jamči za stvarne napake. Kot nedelujoča družba ne bo odpravljala napak, ki bi jih kupci morda našli v stanovanju oziroma v stavbi.«

To pomeni, da si morajo kupci prej ogledati stanovanja. Kdaj imajo to možnost?

»Skoraj vsak dan. Prej se morajo najaviti v naši pisarni. Zanimanje je zadnji mesec veliko, naša sodelavka jim pokaže eno ali več stanovanj, glede na želje potencialnih kupcev. Ogledi so brezplačni.«

Kdo in kako lahko sodeluje na dražbi?

»Kupec lahko sodeluje s plačilom varščine, ki znaša desetino objavljene izhodiščne cene. Te so objavljene na straneh Ajpes. Kupci si prej ponavadi ogledajo več stanovanj. Menim, da gre za dokaj zahteven postopek za fizične osebe, saj so sicer vajeni kupovati prek nepremičninskih posrednikov ali neposredno s pogajanji. Kako sodelovati na javni dražbi, je objavljeno na prej omenjenih internetnih straneh, sicer pa velja, da morajo vplačati varščino, sodelovati na javni dražbi, in ko je na vrsti izbrana nepremičnina začeti dražiti.«

Upamo, da ne zavajamo bralcev; objavljene cene za javno dražbo so izhodiščne cene. To pomeni, da so lahko tudi višje.

»Ni nujno, da so izhodiščne cene tudi zadnje cene. Možno je, da bi mi iztržili več ob velikem povpraševanju kupcev po določeni nepremičnini.«

Omenili ste, da kupci ponavadi sodelujejo z nepremičninskimi agenti. Ali z njimi sodelujete tudi vi?

»Za zdaj ne. Glede na zakon, stečajni upravitelji sami vodimo postopke na javnih dražbah ali prek zbiranja zavezujočih ponudb.«

Ali posredniki poznajo vašo ponudbo? Na spletu podrobnejšega opisa stanovanj ni.

»Na spletnih straneh javna dražba je objavljen razpis, tlorisov pa tam res ni. Nepremičninske družbe že sedaj zanima, kaj ponujamo, vendar za zdaj lahko le kupijo stanovanje za končnega kupca, če so finančno močni, pa lahko kupijo tudi večje število stanovanj. Kdor bi kupoval v paketu, ima prednost na dražbi.«

Marsikateri kupec se ogiba nakupa novega stanovanja zaradi potencialnih napak, od puščanja strehe, pojava plesni, ker okna ne tesnijo ali keramika ni dobro položena … V kakšnem stanju so stanovanja v Mali Jerebiki?

»V naselju je napak, to kažejo izkušnje ob prodaji pred začetkom stečajnega postopka, zelo malo. Stavbe redno vzdržujemo, imamo s tem tudi dokaj visoke stroške, zavedamo pa se, da stanovanja, v katerih ni življenja, lahko propadajo.«

Prodajate po sistemu videno-kupljeno.

»Vsakdo, ki pristopi na dražbo, se mora tega zavedati.«

Kljub ugodnejšim cenam vam na drugi dražbi najbrž vsega ne bo uspelo prodati.

»Prodajo bomo nadaljevali po istih cenah z neposrednim pogajanjem, vendar mora o tem odločiti sodišče v sodelovanju s hipotekarno upnico, to je Gorenjska banka.«