Cene skorajda nespremenjene

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / četrtek, 12. april 2012 / 06:00

Minulo leto na nepremičninskem trgu glede na leto prej ni bilo bistvenih sprememb. Kljub temu da previsoke cene ugotavlja celo Evropska komisija v svojem poročilu o ekonomskem stanju Slovenije, do bistvenega znižanja cen nepremičnin ni prišlo.

Ljubljana, Kranj - »Ponudbo na nepremičninskem trgu je v minulem letu zaznamovalo slabšanje investicijskega okolja. Nadaljeval se je val prisilnih poravnav in stečajev gradbenih podjetij, ki so v preteklosti nastopala kot investitorji v večje nepremičninske projekte. Visoka zadolženost in insolventnost grad­benega sektorja, slaba dostopnost bančnih kreditov za nepremičninske projekte, visoke cene zazidljivih zemljišč in visoki gradbeni stroški ter zaloge neprodanih stanovanj iz preteklih let so vplivali na nadaljnje zmanjševanje obsega načrtovanih novogradenj,« v letnem poročilu o stanju na trgu nepremičnin ugotavlja Geodetska uprava RS, ki jo vodi Aleš Seliškar.

Našteto velja predvsem za stanovanjske stavbe, pri katerih se je površina v izdanih gradbenih dovoljenjih lani v primerjavi z letom prej zmanjšala za kar 30 odstotkov, v primerjavi z rekordnim letom 2007 pa kar za 60 odstotkov. Zaloge neprodanih stanovanj na primarnem stanovanjskem trgu (novogradnje) so bile tudi lani velike. V javnosti se sicer že nekaj let pojavljajo šte­vilke o zalogah neprodanih novozgrajenih stanovanj, ki pa so praviloma pretirane, pravijo geodeti: »Ocenjujemo, da je bilo v Sloveniji na začetku leta okoli štiri tisoč neprodanih stanovanj, ki so bila zgrajena v obdobju od leta 2009 dalje. To je veliko, saj je bilo v letu 2010 v Sloveniji zgrajenih le nekaj več kot šest tisoč novih stanovanj. Precej je tudi projektov, ki so nedokončani oziroma je prodaja ustavljena, trg pa čaka na razplet finančnih sanacij, prisilnih poravnav in stečajev njihovih investitorjev.«

Ko cene padejo, se promet okrepi

Medtem ko se na slovenskem trgu stanovanjskih nepremičnin nadalju­je proces prilagajanja ponudbe z zmanjševanjem obsega gradnje, je povpraševanje vse bolj elastično in se hitro odziva na gibanje cen. Primerjava gibanja prometa in cen na stanovanjskem trgu ponazarja, da se je po krizi nepremičninskega trga vzpostavil vzorec, po katerem promet s stanovanji z majhnim zamikom sledi cenam. Ko te zanihajo navzdol, začne promet naraščati in obratno. Časi prodaje so še vedno razmeroma dolgi, saj so kupci pripravljeni čakati, dokler prodajalci ne spustijo cene.

»V letu 2011 je bilo povpraševanje na trgu stanovanjskih nepremičnin, ne glede na ekonomske okoliščine in padanje kupne moči, relativno veliko, predvsem na sekundarnem trgu (rabljena stanovanja). Cene rabljenih stanovanj so relativno manj precenjene kot cene novogradenj. Poleg tega se nakupi stanovanj v največji meri financirajo s prodajo starih stanovanj,« pojasnjujejo na Geodetski upravi. Absolutna razlika, za katero se je ponavadi treba zadolžiti, je pri nakupu rabljenega stanovanja bistveno manjša kot pri nakupu primerljivega novega stanovanja.

Na trgu novih stanovanj je bilo pri obstoječih po­nudbenih cenah povpraševanja precej manj, zato se je promet znova skrčil. Tudi povpraševanje po stanovanjih propadlih gradbincev, ki so se začela ponujati na dražbah oziroma z javnim zbiranjem ponudb, je bilo pri izhodiščnih cenah zanemarljivo. Na večjo realizacijo prodaj stanovanj iz tega naslova bo treba počakati na ustrezno znižanje cen. Promet stanovanjskih nepremičnin je bil v letu 2011 tako za okoli tri odstotke manjši kot leto poprej, pri čemer se je promet s hišami celo neko­liko povečal.

Za stanovanja je najprej kazalo, da bo začel promet spet občutneje upadati, vendar se je v zadnjem četrtletju preteklega leta znova okrepil. »Glede na zaostrene gospodarske in socialne okoliščine je krepitev prometa malce presenetljiva. Skupno število evidentiranih prodaj stanovanj in hiš je bilo tako še vedno za 35 odstotkov večje kot v letu 2009, ko je bila kriza največja. Po drugi strani pa še vedno za 37 odstotkov manjše kot v rekordnem letu 2007,« ugotavljajo geodeti.

Cene realno padajo, a ne v Kranju

Cene stanovanjskih in poslovnih nepremičnin so realno padle že tretje leto zapored. Po večjem padcu cen stanovanj in hiš v letu 2009, ko je kriza nepremičninskega trga v Sloveniji dosegla dno, so njihove cene sicer še naprej postopoma padale, vendar ne tako hitro, kot je bilo glede na krizne razmere in zmanjševanje plačilno sposobnega povpraševanja pričakovati.

Cene zemljišč za gradnjo, ki se v letu 2010, ko je med investitorji začasno zavladalo nekoliko več optimizma, praktično niso spremenile, so v preteklem letu padle celo bolj kot v kriznem letu 2009. Padec cen je posledica poglobitve krize v gradbeništvu in zmanjšanega povpraševanja po zemljiščih za večje nepremičninske projekte.

Na gorenjskem nepremičninskem trgu lani ni bilo zaslediti posebnih premikov. Promet in cene stanovanjskih nepremičnin so v povprečju ostali na približno enaki ravni kot v letu 2010. Povprečna cena rabljenega stanovanja v Kranju in okolici, Škofji Loki in Radovljici je bila 1.800 evrov na kvadratni meter, na Jesenicah 1.250 evrov na kvadratni meter in v Tržiču 1.200 evrov na kvadratni meter. Najvišje so bile kot običajno povprečne cene v turističnih krajih, na Bledu 2.700 in v Kranjski Gori 2.650 evrov na kvadratni meter.

Nova stanovanja so se slabo prodajala. Prodaje je bilo zaslediti le v Kranju in okolici, v okolici Kranjske Gore in Škofje Loke. Ob koncu leta je bilo v Kranju neprodanih še približno 150 novih stanovanj oziroma je bila neprodana približno polovica stanovanj, ki so bila zgrajena v zadnjih treh letih. Ponudbena cena na kvadratni meter uporabne površine stanovanja se giblje med 2.300 in 4.900 evrov. Kranj je tudi med redkimi večjimi mesti v Sloveniji, kjer so cene stanovanj še nad povprečjem države. Povprečna cena se že dve leti ni spremenila in znaša 1.800 evrov za kvadratni meter. V primerjavi z letom 2008 je nižja za nekaj več kot pet odstotkov, v primerjavi z letom 2009 pa višja za štiri odstotke. Z drugimi besedami, cene so najbolj okrevale prav v Kranju. Gorenjska prestolnica je po rangu cen stanovanj z Novo Gorico izenačena na tretjem mestu.

Manjši promet s hišami

Obseg trgovanja s hišami na Gorenjskem se je lani v povprečju zmanjšal. Večji upad prometa je bilo zaznati v Kranju in okolici, na Bledu, v Kranjski Gori, Tržiču in Žireh. Povečanje prometa je bilo opazno v Ra­dovljici, Škofji Loki, okolici Tržiča in v drugih pretežno ruralnih območjih. Ne glede na razlike v površini, starosti in velikosti pripadajočega zemljišča hiš, je vse od kriznega leta 2009 na Gorenjskem jasno razpoznaven trend padanja njihovih cen.

V preteklem letu sta bila tako ponudba kot povpraševanje po zemljiščih za gradnjo stavb v gorenjskih mestih skromna, medtem ko ponudbe zazidljivih zemljišč v turističnih središčih Bled, Bohinj in Kranjska Gora praktično ni. Nekaj prometa z zazidljivimi zemljišči je bilo le v pretežno ruralnih predelih, kjer še vedno obstaja povpraševanje po parcelah za gradnjo družinskih hiš.