Največkrat se zaplete pri podrobnostih

Besedilo: Matjaž Gregorič
Kategorija: GG Plus / četrtek, 9. junij 2011 / 06:00

Cene upravljanja večstanovanjskih stavb so precej izenačene, koristno je prebrati besedilo v drobnem tisku.

Vsak lastnik stanovanja ali stanovanjske zgradbe si želi, da bi bila stavba dobro vzdrževana, da ne bi prihajalo do poškodb, okvar in napak in s tem povezanih visokih stroškov. Medtem ko za vzdrževanje in obnovo enolastniških stavb običajno skrbijo lastniki sami, morajo imeti stavbe z več lastniki ali večjim številom etažnih enot določene upravnike. Zakonodajno plat upravljanja obravnavajo Stanovanjski zakon in podrobneje Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, razmerja med upravnikom in lastniki pa so določena tudi s Stvarnopravnim zakonikom.

Zakonodaja določa, da mora imeti stavba upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Kdo bo upravljal zgradbo, odločijo lastniki sami, pri čemer je pomembno, da ima upravnik za svoje delo licenco in je vpisan v register upravnikov večstanovanjskih stavb. Upravnik je zadolžen za redno upravljanje stavbe, ki obsega aktivnosti, povezane z obratovanjem in vzdrževanjem stavbe, morebitno oddajanje skupnih prostorov v najem in podobno.

Dodatne storitve za doplačilo

Poleg tega mora upravnik skrbeti za zagotavljanje obratovanja naprav v skupnih delih, torej v imenu lastnikov plačevati račune za skupno električno energijo, vodo in komunalne storitve, odčitavanje števcev in kalorimetrov in podobno, čiščenje skupnih prostorov in podobno. Ta opravila večinoma niso zajeta v osnovno ceno upravljanja, ampak jih upravnik zaračunava posebej, pri čemer morajo biti lastniki etažnih enot pozorni, da dodatni stroški ne presegajo razumnih cenovnih razmerij. Pred leti so lastniki ene od večstanovanjskih stavb v okolici Kranja ugotovili, da so stroški administracije v zvezi z ogrevanjem nesorazmerno visoki, saj jim je upravnik zaračunal toliko, da je odčitavanje kalorimetrov, posredovanje pri dobavi goriva in ostala administracija nanesli skoraj polovico cene nakupljenega kurilnega olja. V takih primerih imajo lastniki možnost, da se pogajajo z upravnikom ali pa mu odpovedo pogodbo, če z njegovim delom niso zadovoljni. V ceno upravljanja večstanovanjske zgradbe največkrat tudi niso zajeta manjša vzdrževalna dela, kot so na primer zamenjava žarnic v skupnih prostorih, košnja trave ali ureditev okolice in podobno. O večjih vzdrževalnih delih, ki jih mora upravnik opredeliti v letnem načrtu, je treba doseči tudi soglasje lastnikov.

Izbira ustreznega upravnika

Kako izbrati ustreznega upravnika, da ne bo težav pri obratovanju in vzdrževanju večstanovanjske stavbe, je eno od najpomembnejših vprašanj lastnikov etažnih enot. Pomembno je, da je upravnik vpisan v register in ima ustrezno licenco, ki jo predpisuje Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih zgradb. Pred izbiro upravnika je vsekakor treba preveriti njegovo dosedanje poslovanje in reference; na spletni strani Ajpesa je razvidno, kolikšni so prihodki podjetja in ali izkazuje dobiček ali izgubo iz poslovanja. Seveda štejejo tudi ali predvsem izkušnje; podjetja, ki imajo za seboj že več let »kilometrine«, imajo običajno dobro organizirane službe, ki skrbijo tudi za pravno zastopanje lastnikov, vpise v zemljiško knjigo in druge storitve, ki niso zajete v pogodbi o rednem upravljanju večstanovanjskih zgradb. Manjša podjetja, ki ne upravljajo večjega števila večstanovanjskih zgradb, so po drugi strani bolj prilagodljiva glede cene upravljanja in drugih stroškov, čeprav so cene med gorenjskimi upravniki skoraj povsem izenačene, razlike pa se pokažejo pri zaračunavanju različnih dodatnih storitev. Kako dober je upravnik, se največkrat pokaže takrat, ko je treba poskrbeti za razna vzdrževalna dela in popravila, ne samo glede cene, ampak tudi v zvezi s hitrostjo in kakovostjo izvršenih del.

Za menjavo najmanj polovica

Če lastniki niso zadovoljni z upravnikom, ga lahko tudi razrešijo, v skladu z zakonodajo je treba za to spremembo zbrati več kot polovico, torej 51 odstotkov glasov etažnih lastnikov. Etažni lastniki ene izmed popolnoma obnovljenih večstanovanjskih zgradb so se pred kratkim odločili, da bodo zamenjali upravnika, ki ni izpolnil njihovih zahtev glede vzdrževanja in popravil. Čeprav je bila zgradba v celoti prenovljena, so namreč imeli težave z zamakanjem in tudi z ogrevalnim sistemom ni bilo vse v redu. Po večkratnih pisnih pozivih, se upravnik z investitorjem ni dogovoril za popravila, zato so se lastniki odločili, da ga zamenjajo. Da je bila mera polna, je novi upravnik ugotovil še vrsto drugih pomanjkljivosti, med drugim tudi, da stavba sploh nima požarnega načrta in da ni opremljena z gasilnimi aparati.

Odpoved pogodbe mora biti upravniku izročena v pisni obliki, v odpovedi pa mora biti zapisan tudi odpovedni rok, ki mora upoštevati določilo v pogodbi o upravljanju in ne more biti krajši od treh mesecev, razen v primerih hujše kršitve zakonskih obveznosti. Upravnik, ki so mu lastniki odpovedali pogodbo, mora v času odpovednega roka še naprej opravljati svoje delo, lastniki pa morajo upravljanje tudi plačati. Hkrati morajo poskrbeti tudi za pridobitev novega upravnika, ki ga prav tako potrjujejo z 51-odstotnim deležem glasov.