Davek naj ne bi nikogar preveč obremenil

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / četrtek, 26. november 2009 / 06:00

Davek na nepremičnine bo, pravijo na ministrstvu za finance, kakšne dajatve bodo morali po novem plačevati lastniki, pa danes ne ve nihče.

Da, davek na nepremičnine bomo v Sloveniji dobili. Z ministrstva za finance so nam sporočili, da ga nameravajo uvesti s 1. januarjem 2011. »Podlaga za določitev davčne osnove naj bi slonela na posplošeni tržni vrednosti, ki je izračunana z metodologijo množičnega vrednotenja nepremičnin,« so nam sporočili s finančnega ministrstva, davčna stopnja ali davčne stopnje pa bodo znane in dane v razpravo po ovrednotenju nepremičnin in opravljenih natančnih simulacijah davka.

Šele takrat bo tudi znano, koliko prihodkov bodo iz tega naslova prejele občine, ki naj bi imele pri določanju stopnje pomembno vlogo. Danes imamo v Sloveniji dva davka iz naslova nepremičnin – nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in davek na premoženje – oba pa sta vir za polnjenje mestnih oziroma občinskih proračunov. Tako je samo Mestna občina Kranj (največja občina na Gorenjskem) letos prek nadomestila pobrala za skoraj 5,4 milijona evrov (pogojno rečeno) davščin. Koliko so morali letos lastniki nepremičnin plačati (za hišo 150 kvadratnih metrov tlorisne površine) v obliki nadomestila za uporabo stavnega zemljišča v Kranju? »V prvem območju so plačali največ 125,74 evra, v sedmem območju pa minimalno 57,39 evra,« odgovarjajo iz mestne občine, ki jo vodi Damijan Perne.

Da bi finančno ministrstvo lahko določilo stopnjo, pa mora Geodetska uprava pripraviti sistem za množično vrednotenje nepremičnin. Ta je v sklepni fazi, odločitev zanj pa je država sprejela že leta 2000. Ta sistem bodo uporabljali tudi pri odkupih nepremičnin v primerih gradnje javne infrastrukture, za ugotavljanje premoženjskega stanja v postopkih odločanja o socialnih pomočeh in subvencijah in tudi za namene bančnega poslovanja. »Že danes dobivamo veliko klicev lastnikov nepremičnin, ki jih zanima njihova vrednost. Ne le zaradi davka,« pravi Dušan Mitrović iz Geodetske uprave. Podatek bo na voljo preko spleta in bo brezplačen.

V sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin so uporabili mednarodno uveljavljene standarde s področja uporabe tržnih metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Za razliko od posamičnega tržnega ocenjevanja nepremičnin se pri množičnem uporabljajo statistične metode analiziranja in obdelave podatkov o trgu nepremičnin ter matematične metode modeliranja trga posameznih vrst nepremičnin (stanovanje, hiše, lokali, ...). Pri tem se uporablja omejen nabor podatkov o nepremičninah (podatki javnih evidenc), ki jih lahko (pri hišah) strnemo v štiri glavne skupine: lokacija, površina, efektivna starost stavbe in kvaliteta.

Z napovedanim davkom na nepremičnine, ki bo izpodrinil sedanji dajatvi, pa se marsikdo ne strinja. »Skrajno neodgovorno je, da Vlada v času gospodarske krize vznemirja javnost z nejasnimi izjavami o obdavčitvi t. i. luksuza ali nadstandarda, in nato z molkom dopušča najrazličnejše interpretacije,« pravijo v Združenju lastnikov nepremičnin (ZLAN). Pristojnim so predstavili stališča in se strinjajo z individualno nizko obremenitvijo, vendar se bojijo, da bodo ob določitvi stopnje davka na nepremičnine prevladali politični interesi, ne pa strokovnost.

»Politiki želijo obdavčiti luksuz, nihče pa ga ne zna opredeliti,« pojasnjuje Aleksander Pavšlar, tajnik ZLAN: »Nepremičnine v Sloveniji imajo specifičen položaj, saj se v času prejšnjega sistema ni dalo varčevati v bankah, ni bilo vrednostnih papirjev, dolgoročna naložba je bila le nakup nepremičnine. Zato bo davek na nepremičnine lahko napadel predvsem srednji sloj, ki svojega premoženja ne more skriti za tuje poštne nabiralnike.« Novih davkov si ne želi nihče, pove Andreja Kern Egart iz nepremičninskega podjetja K3 Kern in nadaljuje: »Nobena vlada do sedaj ga ni upala sprejeti, a če bo v višini sedanjega nadomestila za uporabo stavnega zemljišča, ne bo težav, višje obremenitve pa lahko posežejo tudi na trg nepremičnin.«

Mnogi lastniki pa stanovanja ali hiše ali nezazidana stavbna zemljišča hranijo za naslednike. Pri stanovanjih morda z najemnino ne bodo več krili vseh stroškov, amortizacije, davka za oddajanje, zavarovanja, zato bodo šli lastniki v prodajo. »Večja težava je pri stavbnih zemljiščih. V Škofji Loki so pred časom uvedli visoko nadomestilo za nezazidana stavbna zemljišča in kar hitro se je povišala ponudba,« pojasnjuje Kern Egartova. Od leta 2000 do lani je bil nakup nepremičnine zelo dobra naložba, saj je vrednost vsako leto zrasla za 10 do 15 odstotkov. Čeprav v zadnjem letu ni tako, se lahko zgodi nov odliv kapitala iz Slovenije.

V letu 2008 so slovenske občine skupaj pobrale le za štiri milijone evrov davščin iz naslova davka na premoženje in 150 milijonov iz nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. V ZLAN menijo, da bi za povečanje davčnih prihodkov morali sprejeti široko davčno osnovo s čim manj oprostitvami in olajšavami, tako da bi bilo število davčnih zavezancev čim večje, kar ob nizki obremenjenosti posameznega davčnega zavezanca vseeno zagotavlja velik davčni izplen. »Z majhnim številom davčnih zavezancev, bogatašev - resničnih ali zgolj namišljenih, čeprav bodo na osebo plačevali veliko, država ne bo pobrala več davka, temveč kvečjemu manj kot danes. Znani so primeri držav, kjer so stroški administriranja davka na luksuz presegli pobrani davek, tako da so to davščino opustili,« pojasnjuje Pavšlar.

V združenju menijo, da je lastnina ustavno varovana človekova pravica, ki posamezniku jamči svobodno izbiro, kako bo razpolagal s svojim dohodkom oziroma zaslužkom. Če se je posameznik odločil svoje prihranke preoblikovati v lastništvo dobrin (nepremičnino), namesto da bi jih takoj potrošil, je to odraz njegove ustavno varovane lastninske svobode, ki je država ne sme omejevati s tem, da ga z uvedbo davka na lastnino prikrajša. Na ministrstvu za finance pa pojasnjujejo, da načeloma ob prehodu iz enega v drug sistem ne bo prišlo do bistvenih sprememb v višini obdavčitve posamezne nepremičnine. »Nekoliko višje prihodke iz naslova davka pričakujemo na račun popolnejšega zajetja nepremičnin v obdavčitev in na račun obdavčitve nepremičnin, ki danes niso predmet davka od premoženja, in nadomestila, kot na primer kmetijska zemljišča, gozdovi, vodna zemljišča, nekatere vrste stavbnih zemljišč in podobno. Načeloma naj bi bile obdavčene vse nepremičnine, ki bodo evidentirane v registru nepremičnin in ovrednotene. Možne oprostitve ali olajšave so še v proučevanju,« pojasnjuje v pisnem odgovoru.

Zaračunano nadomestilo za stavbno zemljišče v Mestni občini Kranj za leto 2009, ko je bilo izdanih 21.125 odločb