Cene nepremičnin so še porasle

Cene stanovanj in hiš so se lani zvišale skoraj za 15 odstotkov. Letos je pri rasti cen pričakovati prehodni zastoj, ker se davek na dodano vrednost za nova stanovanja prihodnje leto verjetno še ne bo zvišal.

Kot ugotavlja Banka Slovenije v najnovejšem poročilu o finančni stabilnosti, se je v Sloveniji lani še povečala rast cen nepremičnin. Medtem ko je bila rast cen komercialnih nepremičnin (poslovnih prostorov, pisarn, trgovin, hotelov, poslovalnic, skladišč in drugih nepremičnin za opravljanje poslovne dejavnosti) bolj umirjena, so bile cene stanovanjskih nepremičnin (zemljišč za stanovanjsko gradnjo, stanovanj, stanovanjskih hiš, garaž in počitniških hiš) podobno kot v večini evropskih nepremičninskih trgov v močnem porastu. Transakcijske cene stanovanjskih nepremičnin so se lani v povprečju povečale za 14,6 odstotka, bolj kot v Ljubljani so se drugod, a tudi v Ljubljani in okolici mesta so se navkljub visokim cenam še dodatno povečale.

Stopnje rasti transakcijskih cen stanovanj in hiš (v %) 

(Vir: Durs, Banka Slovenije, ECB)

Regionalne razlike v ravni cen stanovanj so se nekoliko zmanjšale, vendar še vedno ostajajo velike. Povprečna cena stanovanj v Ljubljani oz. v osrednjeslovenski statistični regiji je lani za 52 odstotkov presegala povprečje Slovenije, povprečna cena stanovanj v preostali Sloveniji, ki vključuje enajst ostalih statističnih regij, pa je dosegla le tri četrtine slovenskega povprečja.

Regionalne razlike v cenah stanovanj  

(Vir: Durs, Banka Slovenije)

Povišanja DDV-ja verjetno ne bo

Tudi lani se je na nepremičninskem trgu v Sloveniji nadaljevalo neskladje med ponudbo in povpraševanjem, novih stanovanje je bilo glede na povpraševanje premalo. To je bil glavni razlog za hitro rast cen v zadnjih letih, na podražitev pa je vplivala tudi napoved, da se bo stopnja davka na dodano vrednost (DDV) za nova stanovanja v letu 2008 povečala z 8,5 na 20 odstotkov. Ker se to verjetno ne bo zgodilo, utegne priti do zastoja v rasti cen, dolgoročno pa je umirjanje cen odvisno od skrajšanja administrativnih postopkov in od večje ponudbe zazidljivih zemljišč.

Ponudniki stanovanj so se začeli odzivati na višje cene, to kaže tudi lanski 17-odstotni porast bruto investicij v stanovanjske zgradbe. Rast stroškov gradnje novih stanovanjskih stavb (brez stroškov zemljišč) je v preteklih letih sicer prehitevala inflacijo, vendar je bila občutno nižja od rasti cen stanovanj. Na ceno stanovanj so poleg povpraševanja najbolj vplivali stroški zemljišč in njihovega komunalnega opremljanja ter stroški financiranja projekta do začetka gradnje. Republiški stanovanjski sklad poskuša s prodajo stanovanj po ceni, ki je nižja od tržne, ustvariti cenovno sidro, vendar je njegova ponudba stanovanj premajhna, da bi lahko pomembneje vplival na tržne cene.

Povečuje se delež tujih kupcev

Na cene nepremičnin vpliva tudi povpraševanje tujcev, njihov delež narašča, največ nakupov je na območju davčnih uradov Koper, Murska Sobota, Kranj in Nova Gorica, dokaj malo pa območju davčnega urada Ljubljana. Tujci kupujejo predvsem starejše hiše, zemljišča in stanovanja na turističnih lokacijah.

Delež tujih kupcev nepremičnin po davčnih uradih (v %)

Ukinili olajšave za nakup stanovanj

Slovenski davčni sistem je postal lani manj naklonjen lastništvu stanovanj. Nova davčna zakonodaja je ukinila največ 2-odstotno olajšavo za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš in največ 4-odstotno olajšavo za reševanje stanovanjskega problema. Če je imel lastnik v stanovanju tri leta prijavljeno stalno bivališče, so kapitalski dobički od prodaje stanovanja še naprej neobdavčeni, sicer pa je zakon izenačil obdavčitev dobičkov od prodaje stanovanj, v katerih lastnik ni imel stalnega bivališča, z obdavčitvijo drugih kapitalskih dobičkov. Ob odsvojitvi nepremičnine pred petimi je davčna stopnja 20-odstotna, po petih letih 15-odstotna, po desetih letih 10-odstotna, po petnajstih letih 5-odstotna, po dvajsetih letih pa so kapitalski dobički neobdavčeni. Uvedba davka na nepremičnine se oddaljuje, po izjavah predstavnikov ministrstva za finance v naslednjih dveh letih ne načrtujejo priprave zakona.

Nakup stanovanja tudi dobra naložba

Ker se je v zadnjem letu kapitalski dobiček iz nakupa stanovanja zaradi višje rasti cen občutno povečal, je nakup stanovanja zlasti v osrednji Sloveniji ostal zelo privlačna alternativa finančnim naložbam. Gospodinjstva kljub podaljšanju obdobja, po katerem je kapitalski dobiček od prodaje nepremičnin neobdavčen, z deset na dvajset let, obravnavajo nakup stanovanja kot zelo varno in donosno obliko dolgoročnega »varčevanja«.