Dober upravnik, cenejša sanacija

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / petek, 10. maj 2013 / 06:00

Z dobrim upravnikom, ki ima med zaposlenimi vrsto strokovnjakov, lahko pri energetski sanaciji lastniki privarčujejo marsikak evro. V Domplanu si prizadevajo za čim boljše odnose med njimi in lastniki, te pa gradijo predvsem na zaupanju.

Naloge upravljavcev večstanovanjskih stavb so zelo raznovrstne. Medtem ko upravnika pri novih stavbah (in ko napak pri novogradnji ni ali so odpravljene) skorajda ne potrebujemo, razen za prefakturiranje obratovalnih stroškov, se ob večjih vzdrževalnih delih izkažejo znanje in izkušnje. »Naloga upravljavca ni le skrb za delitev obratovalnih stroškov, ampak gospodarjenje s stavbo, kamor se šteje tudi izvajanje vzdrževalnih del. Opažamo, da se nekateri upravniki ob teh delih okoriščajo na račun investicij, namesto da bi lastnikom (stanovalcem) stali ob strani,« pove Peter Kern, vodja poslovne enote Nepremičnine pri Domplanu.

Domplan je največji gorenjski in med največjimi slovenskimi upravniki etažne lastnine, saj upravlja več kot deset tisoč enot. Zaradi velikosti in dolgoletne tradicije dobro poznajo svoje naloge. »Prizadevamo si, da bi imeli lastniki čim cenejšo dobavo energentov v stavbi, od skupne elektrike do plina in ogrevanja,« pove Kern in na naše začudenje o cenejši elektriki pojasni: »Kot upravljavec velikega števila stavb smo z distributerjem električne energije dosegli dogovor o dobavi za nižje cene, kot jih ponujajo sicer.« Kot distributer plinskega omrežja zagotavljajo nižje cene tudi za dobavo tega energenta v stavbe, ki jih upravljajo.

Razlike med upravniki
Kern izpostavlja, da so čim nižji stroški za lastnike oziroma stanovalce v večstanovanjskih stavbah prioriteta upravljavca. Ne le pri tekočih stroških, ampak predvsem pri večjih vzdrževalnih delih, energetskih sanacijah. »Pomembno pri zbijanju stroškov je, da ima upravnik svojo strokovno službo, saj mi na ta način prihranimo pri najemu zunanjih izvajalcev v gradbeništvu, elektro inštalacijah ali pri plačilu nadzora. Tega upravnik z le nekaj zaposlenimi ne more uresničiti,« pove vodja Nepremičnin.

Domplan si prek Gospodarske zbornice Slovenije skupaj z drugimi uveljavljenimi upravniki večstanovanjskih stavb prizadeva za sestavo registra oziroma preglednice upravnikov z naborom storitev, ki jih upravljajo. Med njimi tudi številom zaposlenih. Tudi zato, ker se v zadnjih letih pojavljajo upravniki z zgolj enim zaposlenim, ti pa že po prosti kmečki logiki ne zmorejo opravljati enakega dela kot izkušeni upravniki z znanjem v večjem številu zaposlenih. Obe vrsti upravnikov na papirju ponujata enake storitve, kaj hitro pa se lahko zalomi: pri založitvi sredstev za tekoče stroške, za večja vzdrževanja, ni večjih popustov pri dobavi energentov niti pri izvajalcih del in podobno.

Načrtovanje energetske sanacije
Investicijsko-vzdrževana dela upravnik načrtuje za vsako stavbo posebej, ki jih opredeli v načrtih vzdrževanja, običajno za petletno obdobje. »Na osnovi ogleda stavbe naša strokovno-tehnična služba predlaga potrebna investicijsko-vzdrževalna dela na stavbi. Namen teh del je ohranitev oziroma izboljšanje bivalnih razmer v stavbah, v zadnjih letih pa velik poudarek namenjamo ukrepom energetske učinkovitosti stavb,« razloži Jani Žlindra, vodja upravljanja nepremičnin pri Domplanu.

Pri izdelavi načrtov vzdrževanja upravnik upošteva tudi predloge etažnih lastnikov, saj mora biti sprejemljiv predvsem zanje, na koncu ga tudi potrdijo. V preteklih letih so se lastniki, katerih etažno lastnino upravlja Domplan, največkrat odločili za obnovo streh, v zadnjem času pa se vse bolj odločajo za obnovo fasad z dodatno toplotno izolacijo. Oba ukrepa skupaj občutno prispevata k prihranku pri stroških za ogrevanje.

Obnova fasade
Za etažne lastnike je obnova fasade velik finančni zalogaj, zato ti praviloma nimajo dovolj zbranega denarja (prek rezervnega sklada ali sami) za izpeljavo celotne investicije. »Na osnovi ocene stroškov investicije lastnikom pripravimo finančno konstrukcijo, kjer upoštevamo možnosti izvedbe investicije prek povišanja vplačil v rezervni sklad, z najemom kredita ali prek pomoči, ki jih ponuja Eko Sklad. Lastniki sami izberejo pot za dokončanje investicije,« pove Žlindra.

Upravnik in etažni lastniki skupaj pripravijo razpisno dokumentacijo (s pogoji za izvedbo del, kot so rok izvedbe, plačilni pogoji, garancija in podobno ter tudi predračun s popisom del), nato zbirajo ponudbe izvajalcev. Med njimi so izvajalci, s katerimi Domplan sodeluje že dlje časa, zanje pa vedo, da so zanesljivi in kvalitetni, hkrati povpraševanje pošljejo tudi izvajalcu, ki ga predlagajo lastniki. »Nikomur ne dajemo prednosti, ponudbe zbiramo v zaprtih kuvertah in jih komisijsko odpremo s predstavniki lastnikov ter sestavimo zapisnik. Z najugodnejšim ponudnikom sklenemo pogodbo,« postopek razloži vodja upravljanja Žlindra in doda, da z vsakim izvajalcem določijo tudi garancijo, pa naj gre za bančno garancijo ali bianco menico.

Nadzor v izvedbi
V fazi izvedbe strokovno-tehnična služba Domplana brez dodatnih stroškov za etažne lastnike vrši kontrolo nad izvajanjem del, po zaključku del pa izvede še kvalitetni in količinski prevzem dejansko izvedenih del. »Če je za vzdrževalno delo na stavbi potrebno gradbeno dovoljenje oziroma etažni lastniki želijo strokovni nadzor nad izvedbo del s pooblaščenim inženirjem, ga lahko zagotovimo prek naših sodelavcev v poslovni enoti Inženiring ali ga lastniki izberejo na trgu,« pojasni Jani Žlindra.

Obnova fasade z ustrezno debelino toplotne izolacije je eden od ukrepov za večjo energijsko učinkovitost večstanovanjskih stavb, za katerega Eko sklad namenja nepovratne finančne spodbude. Vlogo za pridobitev pomoči z vsemi potrebnimi prilogami v imenu etažnih lastnikov pripravijo v Domplanu. Pomoč iz naslova nepovratnih finančnih spodbud Eko sklada etažni lastniki prejmejo v rezervni sklad ali pa jih sklad neposredno nakaže izvajalcu.

Domplan je lani sodeloval pri obnovi fasade pri desetih večstanovanjskih stavbah, poleg tega so pri 14 stavbah izvedli toplotno izolacijo stavb oziroma podstrešij. Za etažne lastnike so prek Eko sklada pridobili več kot 150 tisoč evrov nepovratnih finančnih spodbud.