Premalo najemniških stanovanj

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / sreda, 7. december 2011 / 06:00

Država do 23. decembra sprejema mnenja in pripombe na nov nacionalni stanovanjski program do leta 2021. Ta daje poudarek javnim in zasebnim najemniškim stanovanjem.

Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2012–2021 nastaja v zaostrenih gospodarskih razmerah. Zaradi gospodarske in finančne krize, vsaj na kratek rok, ni realno pričakovati, da bi lahko javne finance občutno podpirale zastavljene cilje nove stanovanjske politike. Prav zaradi težav javnofinančnega sektorja so pri oblikovanju novega Nacionalnega stanovanjskega programa pripravljavci sledili ciljem in ukrepom, ki praviloma ne zahtevajo velikih javnih sredstev, razen ko gre za stanovanjski dodatek (kot socialni transfer na stanovanjskem področju).

»Za dosego zastavljenih ciljev bo ključna učinkovita in hkrati spodbujevalna davčna politika, ki lahko aktivira resurse, ki že obstajajo. Tako bi se na trgu pojavila stanovanja, ki so prazna, neustrezno vzdrževana ali celo propadajo, spodbujale bi se zamenjave in ne nazadnje prenova stanovanj,« pojasnjuje predlagatelj zakona, ministrstvo za okolje in prostor. Po iztekajočem se stanovanjskem programu v zadnjem desetletju naj bi postopoma pospeševali gradnjo neprofitnih najemniških stanovanj: od 6200 v letu 2000 do enajst tisoč v letu 2009, samo v zadnjem letu 4500. Podatki kažejo, da je gradnja na začetku prehitevala načrte, potem pa kljub visoki rasti gradbeništva in ponudbe stanovanj zaostajala za načrti za približno 15 odstotkov. Od predvidenih 22.500 stanovanj z neprofitno najemnino smo jih v Sloveniji v zadnjih desetih letih dobili toliko, kot so jih načrtovali zgolj za leto 2009: 4523.

Več pozornosti najemnim stanovanjem

V prihodnjih desetih letih naj bi stanovanjska politika zasledovala cilje povečanja števila najemnih stanovanj, zagotovitev zadostnega števila bivalnih enot, večjo varnost najemnikov in najemodajalcev, ustrezno zasedenost stanovanj, spodbudno davčno politiko, najemniško politiko, stanovanjski dodatek in prenovo stanovanj. »Temeljni cilj bo v bodoče pridobivanje oziroma zagotavljanje najemnih stanovanj. Reševanja stanovanjskih vprašanj z nakupom stanovanja ali gradnjo hiše država ne bo spodbujala,« so zapisali pripravljavci.

Zaradi preoblikovanja najemninske politike in uvedbe stanovanjskega dodatka, ki bi ga dobila vsa gospodinjstva z nižjimi dohodki in si potem sama na trgu poiskala ustrezno stanovanje po svojih zmožnostih, bo uvedena tudi nova kategorizacija stanovanj. Najemna stanovanja se ne bodo več ločevala na neprofitna najemna, tržna najemna in službena, saj bodo, glede na najemnino, izenačena. Razlikovala se bodo le po vrsti lastništva, in sicer na javna najemna in zasebna najemna stanovanja.

Povpraševanje veliko, stanovanja prazna

Povpraševanje po stanovanjih je največje v večjih mestih in mestnih središčih, kar je povezano z večjimi možnostmi za zaposlitev, šolanjem in boljšimi prometnimi povezavami. Zlasti velik je pritisk na najemna neprofitna stanovanja. Ta se je nekoliko zmanjšal z zagotovitvijo subvencij tudi najemnikom v tržnih stanovanjih. Kljub temu podatki občin kažejo, da na neprofitno stanovanje čaka 6600 gospodinjstev. Neprofitna najemnina, ki je v povprečju dva- do trikrat nižja kot tržna, pa pritisk na neprofitna stanovanja še povečuje.

Na Gorenjskem se s to problematiko različno spopadajo. Vprašali smo v pet večjih občin, iz Mestne občine Kranj odgovorov nismo prejeli. V Radovljici povprečna starost stanovanj z neprofitno najemnino znaša 51 let in posledično zahtevajo velika investicijska vzdrževanja. Lani je občina kupila eno stanovanje, prihodnje leto bo dve. Koliko časa morajo prosilci čakati na stanovanje, največkrat po občinah ne morejo oceniti, kjer lahko, podatke objavljamo v tabeli. V Tržiču po drugi strani ne letos ne prihodnje leto ne bodo pridobili niti enega stanovanja. Na Jesenicah so v zadnjih petih letih za investicijsko vzdrževanje namenili kar 1,15 milijona evrov. Sami letos in prihodnje leto ne bodo gradili, zato pa jim je Stanovanjski sklad RS podelil razpolagalno pravico na 38 novih stanovanjih, v katera so vselili prosilce s prednostne liste za oddajo neprofitnih stanovanj. V občini Škofja Loka vsaki dve leti pregledajo stanovanja in pripravijo pregled vzdrževanja, kar pomeni, da jih letno povprečno deset obnovijo. Letos so pridobili šest novih stanovanj v Virmašah, z obnovo hiše na Trati še dve stanovanjski enoti. Na ta način so listo 67 prosilcev zmanjšali na zgolj še dvajset čakajočih na stanovanje, delno jim bodo ugodili s petimi novimi enotami v prihodnjem letu.

Povečati število najemnih stanovanj

Najpomembnejši cilj nacionalnega stanovanjskega programa za naslednje desetletno obdobje je povečanje števila najemnih stanovanj, tako zasebnih kot javnih. V prihodnje bi bilo treba spremeniti kategorizacijo najemnih stanovanj iz sedanjih štirih kategorij (neprofitna, službena, tržna in oskrbovana stanovanja za starejše), ki so vezane na višino najemnine, v dve vrsti najemnih stanovanj glede na lastništvo, in sicer na zasebna in javna. Posledično bo to pomenilo spremembo stanovanjske zakonodaje.

To naj ne bi bilo zelo težko, saj je danes v Sloveniji več stanovanj, kot je gospodinjstev. Država načrtuje, da bi lahko spodbudili najem z ustrezno davčno in najemniško politiko. »Najemnina mora pokriti vse stroške, odražati lokacijo stanovanja in lastniku zagotoviti ustrezen donos. Posledično je treba na novo urediti subvencioniranje najemnin s stanovanjskim dodatkom za gospodinjstva z nižjimi dohodki,« pojasnjujejo pripravljavci.

Davek na nepremičnine mora biti zasnovan tako, da bo lastnike praznih stanovanj spodbudil k pogodbenemu oddajanju teh stanovanj. Lastniki stanovanj, ki bi ta dolgoročno oddajali s sklenitvijo najemnih pogodb, bi na podlagi najemnih pogodb uveljavljali znižanje davka na nepremičnine in davčne olajšave. Hkrati bo treba dosledno sankcionirati oddajanje in najemanje stanovanj na črno in v zvezi s tem vzpostaviti učinkovit nadzor.

Neprofitna stanovanja v večjih gorenjskih občinah