Anuitete bodo višje, vendar brez panike

Besedilo: Boštjan Bogataj
Kategorija: GG Plus / četrtek, 5. maj 2011 / 06:00

Euribor je namreč danes na eni najnižjih ravni v zadnjih desetih letih, zato se bo še višal. "To so kreditojemalci vedeli in računali na to. Kdor je pozabil, dela nepotrebno paniko," pravi svetovalec Goran Krstić.

V času krize se je mnogokrat poudarjalo, da banke ne odobravajo kreditov za nakup nepremičnin. Potem ko velikega poka nepremičninskega balona ni bilo in so se kupci naveličali čakanja na velik padec cen nepremičnin, se je sprostil nepremičninski trg, banke pa kljub nekoliko zaostrenim pogojem kreditirajo kupce. V času hude krize je veljal na trgu izredno nizek euribor – medbančna obrestna mera, ki pa se v zadnjih mesecih znova viša. To največkrat za kreditojemalce (ob sprejemljivi obrestni meri) pomeni dvig anuitete, tako naj bi bilo tudi v prihodnje. O številnih vprašanjih kreditojemalcev pred sklenitvijo pogodbe o kreditiranju in tudi po njem pa več z Goranom Krstićem, bančnim in zavarovalniškim posrednikom in svetovalcem iz kranjske Agencije Krstić.

So banke s prihodom finančno-gospodarske krize res zaostrile kriterije za odobritev stanovanjskega kredita?

»To drži. Če je stranka prej lahko hitro pridobila kredit, tega danes ni več. Tudi v času krize so banke kreditirale prebivalstvo, le njihovi dohodki morajo biti višji kot prej. Na kreditno sposobnost je vplivalo tudi povišanje minimalne plače, vsaj znesek te mora posamezniku ostati tudi po plačilu anuitet kredita (čeprav to ni zakonska obveza bankam, le priporočilo, ki pa mu večina bank sledi), in če se naša neto plača ni povišala, znesek, ki nam mora ostati na računu pa, je kreditna sposobnost zato nižja in s tem tudi višina kredita. Na kreditno sposobnost pa vpliva še več dejavnikov, ki so od banke do banke različni.«

Sodelujete z več bankami. Kakšne so najbolj očitne razlike med njimi?

»Razlike so v pogledu bank na kreditno sposobnost njihovih strank, komitentov ali nekomitentov. V večini primerov gre postopek zelo podobno. Najosnovnejši kriterij je neto plača, odštejejo priporočilo o minimalnem znesku, ki mora ostati stranki, in to je to. Imamo pa tudi banko, ki izjemoma gleda na celoten družinski proračun, upošteva vse redne prihodke, ki jih lahko stranka dokaže, po drugi strani pa pripravi obračun gospodinjskih stroškov, glede na število oseb, kvadraturo stanovanja in druge življenjske okoliščine. Kreditno sposobnost družine zajame celostno.«

Je to bolje?

»Večinoma, a ne v vseh primerih. To lahko v konkretnem primeru in izračunu ugotovimo individualno. Pri večini bank je pomembna neto plača, ob dvigu minimalne plače pa je enostavno, ob enaki neto plači, manj možnosti za najem kredita.«

In če se zakonsko določena minimalna plača poviša vmes, ko komitent že odplačuje kredit?

»To ne vpliva. Pogodba je sklenjena, za nazaj ni mogoče spreminjati pogojev. Dokler komitent poravnava mesečne anuitete, banke ne zanima, kako sicer živi. Zanimanje obudijo le ob neplačevanju, pa naj bo to zaradi službe ali nižje plače ali česarkoli drugega.«

Strah pred hipoteko neupravičen

Na začetku smo omenili, da so banke pri odobravanju kreditov uvedle strožja merila. Je zato danes več hipotekarnih kreditov kot pred nastopom krize?

»Hipotekarni krediti so se v Sloveniji začeli uveljavljati šele po letu 2000, prej pa jih niti nismo dobro poznali, kar je bila slovenska posebnost. V absolutnem številu je hipotekarnih stanovanjskih kreditov manj kot pred krizo, saj je na splošno manj odobrenih kreditov. Smo se pa Slovenci navadili, da hipoteka ni več bav bav, postalo je normalno, da se banke za kredite v znesku nad petdeset tisoč evrov brez tovrstnega zavarovanja praviloma sploh ne pogovarjajo. Sicer pa, pred tem se o takšnih zneskih ni toliko govorilo, saj so bile cene nepremičnin bistveno nižje. Pri nakupu stanovanja pred desetimi leti je petdeset tisoč evrov (približno sto tisoč nemških mark) veliko pomenilo, danes pa marsikdo gleda na ta znesek, tako pri nepremičninah kot tudi sicer, kot nekaj običajnega pri najemu kredita.«

Pred nastopom krize je veljalo, da je kreditojemalec lahko dobil tudi do devetdeset odstotkov vrednosti kredita. Je danes še tako?

»To ostaja enako. Z dodatnimi zavarovanji lahko pridobimo kredit tudi za stoodstotno vrednost nepremičnine ali še več, za opremo in avto. Vendar mora kreditojemalec, seveda ob ustrezni kreditni sposobnosti, hipotekarno zavarovati kredit še s kako drugo nepremičnino. Banka z veseljem opravi tak posel, le bolj previdna je pri odobravanju kredita.«

Imate veliko strank, ki si želijo sposoditi nerealno visoke zneske, čeprav niso kreditno sposobni?

»Marsikdo je izgubil občutek za realnost. Veliko parov je, ki si želi sposoditi sto tisoč evrov in takoj kupiti veliko stanovanje. Mislim, da se niti ne zavedajo, za kako visoko vsoto denarja gre.«

Kljub krizi in pomanjkanju?

»Banke se veliko bolj zavedajo, da so šle pred nastopom finančno-gospodarske krize predaleč, medtem ko nas večina še vedno živi v zlatih časih. Želje nekaterih so tako nerealne … Par s skupno približno 1400 evri plače skuša kupiti stanovanje s pomočjo sto tisoč evrov kredita. Tisti trenutek ju zanima le pot do kredita, ne pa tudi, kako ga bosta odplačala, niti ne vidita nevarnosti, ki jih lahko prinese prihodnost.«

Katere so te nevarnosti? So povezane z dolgo odplačilno dobo?

»Po eni strani gre za finančne rizike. Ti so vezani na kreditne pogoje, najbolj sprejemljivo obrestno mero in vezavo na tuje valute. Drugi riziki so povsem življenjski. Danes so maksimalne dobe kreditiranja dolge tudi 30 let, v tem času se nam lahko zgodi marsikaj. Lahko nas ni več, se poškodujemo ali izgubimo službo, tu so še naravne katastrofe ali ločitev. Vse to so riziki, ki nam lahko otežijo odplačevanje kredita.«

Večina kreditov s sprejemljivo obrestno mero

Omenili ste finančne rizike. Pred leti so bili zelo popularni krediti v švicarskih frankih, danes se zdi, da jih banke ne ponujajo več?

»Banke jih praviloma ne odobravajo več in zelo malo se o njih govori. Razen tisti seveda, ki jih že imajo in jih skrbi, kaj bo prinesla prihodnost. Pri tovrstnih kreditih je poleg obrestnega tveganja prisotno še valutno tveganje, oboje pa ima lahko močan učinek na anuiteto kredita. Dober ali slab učinek, čeprav se do danes še ni zgodilo v hudi obliki. Tečaj evra v primerjavi s švicarskim frankom je sicer slab, ker moramo za vsak frank, ki ga nesemo na banko oziroma tam kupimo, za plačilo anuitete plačati več evrov kot prej. To neizogibno pomeni višji strošek, po drugi strani pa anuitete na ta račun še niso posebej narasle, ker je obrestni del tveganja še ugoden, Libor (londonska medbančna obrestna mera) je namreč še zelo nizko. Če se bo v prihodnosti ta občutno povišal, kar kratkoročno glede na napovedi švicarske centralne banke še ni pričakovati, in bi tečaj med valutama ostal tak, kot je, bi sinergijo teh dveh tveganj še kako občutili v povišanju anuitet.«

Je to razlog, da jih banke ne ponujajo več?

»Tudi. Pri vsakem kreditu v tuji valuti sta glavnica in anuiteta izraženi v tej valuti, na kreditojemalčev račun pa je znesek nakazan v domači valuti, zato smo kreditojemalci oktobra 2007 za petdeset tisoč evrov izplačila morali najeti kredit v višini približno 83.500 švicarskih frankov, danes pa bi to pomenilo približno 64 tisoč švicarskih frankov. In kolikor nižja je glavnica, toliko nižje anuitete (skladno s krajšo dobo kreditiranja pa še posebej), toliko manjši zaslužek je za banko. Če bi recimo anuiteta za tak kredit znašala petsto frankov, bi danes na banko vsak mesec morali prinesti približno 390 evrov (približna menjalna vrednost je 1 EUR = 1,28 CHF), če pa bi se tečaj obrnil v korist evra, pa vedno manj, na primer, pri tečaju 1 EUR = 1,50 CHF le še približno 333 evrov. To pa bankam ni pogodu. Razumljivo. A kot rečeno, s tem si novi kreditojemalci ne bodo belili glave, ker bodo kredite najemali v evrih. Če bi banke in njihovi svetovalci znali v obratni sliki od zgoraj prikazane to nakazati strankam, bi si verjetno marsikdo že takrat premislil.«

Danes je zelo slaba tudi ponudba kreditov za fiksno obrestno mero.

»Zaradi nizkega euribora so se stranke v večini primerov odločale za spremenljivo obrestno mero. Je pač bolj ugodna. V tistem trenutku. Prav je, da bi potencialni kreditojemalci proučili gibanje euribora v daljšem časovnem obdobju. Kdo danes ve, kako se je gibal v zadnjih 15 ali več letih? Vsaj za obdobje kredita bi morala stranka pogledati v preteklost. Težko je sicer napovedovati prihodnost, velja pa, da je izbira med variabilno in fiksno obrestno mero odvisna od posameznika. Osebno svetujem, da stranke razmislijo o riziku spremembe anuitete. Nekdo bo lažje spal s fiksno anuiteto, čeprav bo običajno za to plačal več, ker so fiksne obrestne mere praviloma višje, drugi se bo odločil za spremenljivo obrestno mero ob zavedanju, da se bo anuiteta spreminjala ves čas odplačevanja kredita. Sicer pa so ročnosti kreditov (predvsem zaradi dragih nepremičnin in s tem višjih kreditnih zneskov) na dvajset ali več let že običajne, banke pa fiksnih obrestnih mer praviloma za take ročnosti niti ne ponujajo. Tako nam ostane le še možnost spremenljive obrestne mere.«

Pred kratkim je Evropska centralna banka povišala ključno obrestno mero za 0,25 odstotne točke. Lani je ta referenčna obrestna mera znašala 0,9 odstotka, sedaj je na 1,25 odstotka, do konca leta naj bi bila med 1,75 do 2 odstotkoma. Težko je napovedovati, kaj pa ta povišanja pomenijo za kreditojemalce?

»Nič posebnega. Pred časom je bil euribor že na dveh odstotkih in je veljal za nizkega. Pričakujemo lahko, da bo čez leto, dve, tri še višje. Leta 2012 naj bi znašal približno 2,5 odstotka in ne verjamem, da se bo ustavil. V zadnjih desetih letih je bil dvakrat tudi že na petih odstotkih. Morda je to meja, sicer pa se je gibal med dvema in petimi odstotki. Sedanje stanje je neobičajno (nizko), zato je težko pričakovati drugo, kot da se bo še povišal.«

Kaj to pomeni za kreditojemalca, ki ima, na primer, petdeset tisoč evrov kredita?

»Če ga je stranka najela pred leti, recimo jeseni 2008, se je anuiteta najprej zniževala, sedaj pa se viša. Koliko konkretno se bo zviševala, danes ne ve nihče, dejstvo pa je, da se anuitete zvišujejo. Saj če so bili kreditojemalci deležni primernega svetovanja, so najbrž vedeli, da povprečen euribor v zadnjih desetih letih znaša približno 3 do 3,5 odstotka.«

Primerjava višine anuitete, glede na spreminjanje višine euribora (2001-2011) za kredit v višini 50.000 evrov, odplačilna doba 20 let

Vir: www.euribor-rates.eu

Podatki za euribor 3M so za vsak prvi objavljen euribor v januarju določenega leta.

Pa vendar so bili v času visokega euribora nižji pribitki spremenljive obrestne mere.

»To drži. Odobrenim kreditom pribitek ostaja fiksen. Bolj pomembno je, v kateri fazi odplačevanja so stranke oziroma kolikšen je delež obresti v anuiteti v primerjavi z glavnico. V drugem delu odplačevanja se skoki ali padci euribora poznajo manj.«

In pribitki? Danes jih je veliko pod dvema odstotkoma. So ugodni?

»Ni jih veliko pod dvema odstotkoma, to je danes bolj izjema kot pravilo in tudi stvar pogajanja stranke z banko. Sicer pa ti ne gredo vedno z roko v roki s spremembami euribora. Zgodovinsko gledano so pribitki, ki jih opažamo danes, še vedno kar ugodni. Poznali smo sicer tudi bolj ugodne pribitke, ko so v času gospodarskega razcveta banke teple za stranke. Pomembno je bilo le, da so v bankah pridobili komitente, manj se je gledalo na njihovo kreditno sposobnost. Pogoji hude konkurence (in seveda tudi druge makro in mikro ekonomske okoliščine) so spustile pribitke za najboljše komitente tudi zgolj na odstotek. Pa vendar so sedanji pribitki še vedno ugodni.«

Danes ugodne razmere za najem kredita

Ali lahko kreditojemalci ob povišanju euriborja na tri, 3,5 odstotka zaprosijo za znižanje pribitka obrestne mere?

»To sicer v očeh bank ni upravičen razlog, vendar lahko kreditojemalec kadarkoli zaprosi banko za znižanje obrestne mere. Banki da predlog, sami pa se odločijo, ali bodo tej prošnji ugodili ali ne. Gre za različne življenjske situacije. Kredit je lahko najel mlad par, ki se je komaj zaposlil, čez nekaj let pa je kreditojemalec napredoval, plača je bistveno večja, v očeh banke mu je zrasla boniteta. Danes je morda tako dobra stranka, da jo želi banka obdržati, zato bi jim ponudili manjšo maržo, manjše obresti. Sicer gre lahko kreditojemalec tudi v drugo banko. Obrestna mera je stvar dogovora med banko in stranko, ponavadi pa ima banka močnejše pogajalsko izhodišče, saj vendarle ona posoja denar in ne obratno.«

Nekateri so veseli že, da dobijo kredit.

»Odvisno od zmožnosti kreditojemalca. Smo v kapitalizmu, tržnem sistemu, denar ima enako ceno kot kruh ali kaka druga dobrina. Zato moramo pred najemom kredita v več bank po izračune, ki jih nato primerjamo. Ponudbe so pri nas sicer zelo podobne, razlike med bankami so v desetinkah odstotnih točk. To pri visokem znesku in dolgi odplačilni dobi lahko predstavlja le nekaj evrov pri anuiteti, a nekaj več evrov pri končnem znesku plačanih obresti. Sicer pa tudi pribitki obrestnih mer niso vse, po čemer sodimo ugodnost ponudbe, obravnavati jih moramo celostno.«

Kaj je pomembno, da potencialni kreditojemalec pridobi ugoden kredit?

»Najpomembnejša je dobra boniteta stranke, hkrati pa dobro zavarovanje kredita. S tem kreditojemalec pridobi pogajalsko moč, banki lahko da vedeti, da niso edini, kjer kandidirajo za kredit. Tisti, ki takšne možnosti nimajo, torej z nižjimi plačami, so dejansko, čeprav se grdo sliši, zgolj prosilci za kredit in so tudi zelo veseli, če ga dobijo. Pogajajo se bolj za pridobitev kot pa za ceno, pogosto niti ne vprašajo po obrestni meri.«

Pa vendar obrestna mera ni glavni kriterij, saj so lahko v stroških odobritve, drugih pogojih banke, največkrat so to drugi bančni ali zavarovalniški produkti, ki jih običajno spregledamo?

»Pri tehtanju ugodnosti kredita ni nujna le obrestna mera, ampak druge storitve in pogoji banke za najem kredita. Gledati moramo celotno sliko. Če se nekdo odloči za sodelovanje z banko za neko daljše obdobje, je kredit en posel, vodenje računa, spletne banke, provizija za vsako položnico, dvig gotovine na bankomatu in drugo pa povsem nekaj drugega, kar ima tudi svojo ceno. Treba je preračunati vse. Nekatere banke ponujajo zelo ugodne kredite, za odobritev pa pogojujejo, da si komitent in nekoliko dražje zaračunajo vodenje računa, plačilo dviga z bankomata, zaračunajo vsako plačilo položnice … Seštevek pokaže, da zgolj najugodnejša obrestna mera ni nujno najboljša izbira.«

Bi si morali pred tako pomembno odločitvijo, kot je sklenitev pogodbe o kreditiranju, vzeti veliko časa? Ena od možnosti je, da obiščemo od banke neodvisnega svetovalca?

»Drži. Če se sami ne znajdemo v poplavi informacij, je dobro, da vprašamo nekoga, ki zna primerjati ponudbe, in nato izbrati banko in sprejeti kreditno ponudbo po meri kreditojemalca. Seveda v primeru, da so ti stroški pomembni, in za večino ponavadi so. In tudi ni vedno vse v denarju, gre tudi za to, komu zaupati, kje nas znajo poslušati in se nam prilagajati, kdo ima dolgoletne izkušnje, kdo je šele ustanovil novo banko ... Ti dejavniki nimajo vrednosti izražene v denarju, nam pa lahko v dolgoletnem partnerstvu z neko banko otežijo ali olajšajo življenje in so včasih vredni tudi kakega centa več pri anuiteti. Komitenti so prej zaupali vsaki oziroma najbližji banki v Sloveniji, tujih tako nismo poznali, danes pa je nekoliko drugače.«

Predsodki do hipotek še obstajajo

Ali nismo znani po tem, da težko zamenjamo banko?

»V zadnjih letih se je to že nekoliko spremenilo. Ne toliko pri starejših, mladim pa ni težko zamenjati banke. Še posebej v situacijah, ko se odločajo za nakup nepremičnine in s tem povezanega kredita.«

Ali k najemu nepremičninskega kredita vedno sodi tudi zavarovanje?

»Zelo različno. Poznamo več zavarovanj, najbolj izstopata premoženjsko zavarovanje stanovanj in hiš, ki je pogoj pri vseh hipotekarnih kreditih. Pri nekaterih bankah je obvezna sklenitev prek njihovih partnerskih zavarovalnic, drugim je vseeno, le da ima stranka ustrezno zavarovalno polico, vse to pa lahko vpliva na kreditne pogoje. Druga so življenjska zavarovanja, ki jih v bankah agresivno prodajajo oziroma celo pogojujejo za sklenitev kreditne pogodbe. Velikokrat neupravičeno. Zavarovanja imajo svoj smisel, vendar ne vedno. Življenjsko zavarovanje za primer smrti nima velikega smisla za kreditojemalca, ki je samski in nima dedičev, saj ga ne skrbi, komu bo zapustil dolg. Takrat je takšno zavarovanje nesmiselno, pa se vseeno zgodi, da svetovalci na bankah ponujajo ali celo zahtevajo. Banke s tem iščejo boljša zavarovanja za svoje terjatve, vsekakor pa tudi dodatne zaslužke.«

Pa nezgodna zavarovanja?

»Ista zgodba, vse je mogoče skleniti kar na banki.«

Osnovno zavarovanje nepremičninskega kredita je s pomočjo hipoteke ali prek zavarovalnice. Kaj vi svetujete?

»Odvisno od višine kredita, večinoma pa predlagam hipoteko, saj je cenejša. Banki predstavlja optimalno obliko zavarovanja, zato je tudi kredit cenejši. In ne pozabimo, da splošni izraz zavarovanje kredita pomeni, da zavarujemo banko, ne sebe, zavarovanje pa kljub temu plačamo mi. Sebe in svoje najbližje zavarujemo z življenjskimi zavarovanji.«

Pa stranke nimajo več predsodkov do hipotek?

»Še vedno obstaja, še vedno se srečam z osuplimi obrazi strank, ko jim predlagamo to možnost. Najbrž tudi zato, ker ne vedo, da zavarovanje prek zavarovalnic ne pomeni njihovega zavarovanja, ampak zavarovanje bank pred plačilno nesposobnostjo ali nedisciplino kreditojemalcev. Navsezadnje je zavarovanje prek zavarovalnice največkrat dražje od stroškov hipoteke, obveznost kreditojemalca povrniti dolg pa še vedno ostane, le da jo moramo poravnati zavarovalnici. Preprosto povedano: če komitent ne plača banki, bo banka prejela denar od zavarovalnice, zavarovalnica pa ga bo zahtevala od komitenta. Če ne bo plačal niti zavarovalnici, bo na koncu bo prišla na vrsto ista nepremičnina, ki je prej ni želel zastaviti, poleg bodo všteti še sodni stroški in zamudne obresti, saj ta postopek lahko dlje časa. Najpomembneje pri tem je zavedanje, da smo si mi izposodili denar in da ga bomo morali mi vrniti, s takšnim ali drugačnim zavarovanjem kredita.«

Obstaja pa tudi zavarovanje za primer izgube službe.

»Ne gre za slabo vrsto zavarovanja, čeprav so lahko nekoliko draga. Spet odvisno od posameznika in od pogojev zavarovalnic, saj v vsakem primeru izgube službe to ne pride v poštev in ponavadi krije izpad dohodka za le krajši čas. Na to ponudbo moramo spet gledati individualno. Če komitent meni, da lahko izgubi službo, je to dobra možnost, sicer pa je to lahko kar velik strošek. Kdor je discipliniran, lahko težavo reši tako, da namesto plačevanja premij ta denar privarčuje in ga porabi za plačevanje anuitet v primeru izgube službe.«

Podatki o višini euribora za zadnjih 10 let (2001-2011)

Podatki za euribor 3M in 6M so za vsak prvi objavljen euribor v januarju določenega leta.